1988년 태어나 이제 서른 살 된 송파는 활기차게 변신중이다. 상권 역시 계속 확장중이다. 법조타운과 기업체들이 입주한 문정업무단지도 오피스타운의 면모를 갖춰나가고 있으며 석촌호수를 품고 ‘송리단길’이란 별칭이 붙은 백제고분로 45길 일대는 서울의 핫플레이스로 바뀌었다. 주목할 만한 송파 상권을 짚어보았다.

출퇴근 시간대 문정역은 직장인들로 붐빈다. 문정업무단지에 동부지방법원, 검찰청 등이 이전을 완료하고 2100여 기업이 입주하면서 신흥 오피스타운으로 변모했다. 유동인구가 늘면서 카페, 음식점, 편의점, 술집, 병원, 약국, 부동산, 농협 하나로마트 등이 속속 들어서고 있다.

문정업무단지 상권 ‘주중 활기, 주말 한적’

문정역과 가깝고 잔디광장을 품고 있는 테라타워, 엠스테이트, SK V1 GL메트로시티가 이 일대의 빅3로 꼽힌다. 상가 임대료는 전용 면적 10평 내외가 월 200~300만원선. 역에서 가까울수록 임대료가 올라간다. 군데군데 비어있는 1층 상가가 보인다. 

“노른자위 입지의 1층 상가가 공실인 곳은 주인이 임대료를 낮추지 않아서 비어있어요. 문정지구는 비슷한 입지라도 동종 업종 간 매출액 차이가 커요. 버티다 문 닫는 상가도 속속 나오고 있지요. 신규 상가는 바닥 권리금이 없지만 세입자 손 바뀜이 일어난 상가들은 권리금이 붙고 있습니다”라고 현장에서 만난 공인중개사는 말한다.

상권 활성화를 위한 묘책은?

주중 점심시간에는 손님들로 북적이지만 주말에는 한산한 전형적인 주5일 상권이다. 전형적인 오피스 상권인 문정지구에 문화예술의 활기를 불어넣어 지역 명소로 발전시키기 위해 송파구도 고심중이다.

문정역에서 법조단지까지 잇는 폭 30m, 길이 390m, 높이 7.5m에 달하는 지하보행통로인 문정컬처밸리에 대한 기대감이 높다. 송파구는 상인, 지역주민, 입주 기업들의 의견을 반영해 이 일대를 미디어, 문화, 놀이가 결합돼 주야간 볼거리, 즐길 거리가 있는 문화공간으로 꾸밀 계획이다. 이를 위해 내년 말 완공을 목표로 세부전략 수립 용역을 진행하고 있다.

송리단길 ‘1년 만에 급성장한 골목상권’ 

석촌호수 동호 뒤편 백제고분로 45길 일대 일명 ‘송리단길’은 이 동네 사는 주민들도 놀랄 만큼 단기간에 급부상한 신흥 상권이다. 

음식점들이 몰려있는 백제고분로 41길 먹자골목을 제외하면 석촌호수 동호 뒤편 블록은 다세대가 밀집해 있고 미용실, 부동산, 철물점 등이 옹기종기 모여 있는 전형적인 동네 상권이었다.

석촌호수 대로변, 방이동먹자골목에 비해 임대료가 저렴하고 잠실롯데타워, 석촌호수가 가까운데다 9호선 연장선 역세권이라는 호재를 염두에 두고 수년 전부터 청년 창업자들이 하나 둘씩 둥지를 틀었다. 젊은 층을 공략한 세련된 인테리어, 맛, 예쁜 음식 플레이팅은 SNS를 타고 입소문 났다. 현재 전용면적 약 10평 규모의 1층 상가는 보증금 1000~3000만원에 월 임대료 120~270만원선. 

“송리단길은 1년 사이에 급속히 빠르게 성장한 독특한 상권입니다. 경리단길, 망리단길에 이어 신생 ‘~리단길’이라는 젊은층의 호기심이 인스타그램 같은 SNS와 결합해 상권 성장에 영향을 미쳤지요. 초창기에는 카페 창업이 많았다면 임대료, 권리금이 계속 오르고 있는 상황이라 현재는 월세를 감당할 수 있는 음식점, 술집이 늘고 있습니다”라고 KYG상권분석연구소 김혁 책임연구원은 설명한다. 

송리단길이 석촌호수 일대 상권에 변화 바람

이 일대는 강남권에서는 드문 골목상권이라는 메리트를 가지고 있다. 게다가 오는 10월 9호선 연장선 개통으로 접근성이 좋아지고 연말부터 인근에 대단지 아파트인 헬리오시티가 입주를 시작하면서 상권에 호재로 작용할 것으로 보인다. 다만 송리단길 블록은 상가가 한정돼 있기 때문에 근처 석촌호수 서호와 카페거리 상권으로 공간적인 확장을 해나갈 것으로 보인다.

[상권분석 전문가 김영갑의 입지 분석]

Q. 문정업무지구 상권 현황은?

이 일대는 음식점, 술집, 카페 등의 외식업소와 병원, 미용실 등의 서비스업, 편의점 등의 소매업 등이 혼재돼 있다.

나이스지니데이타(주)가 제공한 카드매출 데이터로 외식 소비특성을 분석하면, 문정업무지구의 외식업 주요 고객은 남성 57%, 20~40대가 83%이다. 주중 이용객이 94%, 주말 4%로 전형적인 주5일 상권이다. 또한 행정기관이나 기업체에서 근무하는 직장인이 주 고객층이라 매출은 점심시간대(52%)에 집중돼 있다. 또한 성장 업종은 카페 〉 분식 〉 편의점 〉 양식 〉 외과·성형외과 순이며, 감소 업종은 변호사〉 중국음식〉 참치전문점〉 부대찌개〉 순대전문점 순이다.

문정 지구 상가투자수익률은 평균 4%대로 2017년 하반기 기준, 서울 분양수익 평균 6%대보다 낮다. 군데군데 공실된 상가가 있는 건 임대료를 낮추면 분양가가 하락할 수 있기 때문이다. 앞으로 신축 공사가 모두 마무리 되고 상주인구와 유입인구가 안정화되는 시간이 필요해 보인다. 

Q. 앞으로 이 일대 상권 전망은?

문정지구는 상권 수명주기 상 도입기에 해당하며 대중교통과 주차시설이 편리한 상권이다. 하지만 직장인들이 빠져나간 주말에는 유입되는 고객이 적다. 반면에 현대시티몰, NC백화점 등이 있는 장지역 가든파이브 상권은 극장, 서점, 엔터테인먼트 시설, 쇼핑몰을 두루 갖춘 대형몰이라 위례신도시 등에서 송파권역에서 유입되는 주말 고객이 많다.

앞으로 문정지구 일대를 활성화시키기 위해서는 가든파이브, 문정로데오거리 등 인접 상권과 차별화를 모색하며 서로 윈윈하는 활성화 과정이 필요할 것으로 보인다. 

Q. 급부상한 송리단길 상권 현황은?

카드매출 데이터를 통해 송리단길 상권의 외식 소비특성을 분석하면 주 고객이 여성(59%)이며 연령대로 살펴보면 20대(40.5%), 30대(27.4%)가 많은 젊은 여성 중심의 소비 상권이다. 주중과 주말 고르게 나타나고 점심(26%), 오후 (21%), 저녁(35%) 시간대별로 식사, 술, 음료 소비가 꾸준한 것이 특징이다. 

송리단길 성장 업종은 양식 〉주점 〉일식 〉 노래방〉 일반 의류 순이며, 감소 업종은 여성 미용실〉 꽃집〉 편의점〉 자동차 정비〉 커피전문점 순으로 나타난다.

Q. 석촌호수 품고 롯데월드타워 가까운데다 곧 9호선까지 개통하는 송리단길 상권은 어떻게 바뀔까?

송리단길은 상권 수명 주기로 볼 때 도입기에서 성장기로 빠르게 진입한 것이 특징이다. 성장기 상권은 보통 부동산 지가와 임대료가 동반 상승해 상권 초기에 성장세를 보였던 카페 업종들이 점점 줄어드는 대신 오른 임대료를 감당할 수 있는 양식, 주점, 의류 상가가 등장한다. 송리단길 역시 현재 비슷한 징후가 나타난다.

롯데월드타워 개장 이후 늘어단 유동인구가 방이먹자골목에서 송리단길, 석촌호수 서호를 잇는 상권으로 활성화 시킬 것으로 기대한다. 동시에 동종 업종 간 경쟁도 치열해져서 상권 간격차가 생기게 된다. 상권이 동반성장하기 위해서는 업종들이 효과적으로 구성되어야 한다.

올 연말 입주하는 9510세대 헬리오시티아파트로 인해 송리단길 유입인구는 증가할 것으로 보인다. 다만 이 상권은 주차 공간이 부족한데다 헬리오시티에서 송리단길까지 도보로 이동하기에는 거리가 멀어 유입 인구 증가에는 제약 조건이 있다.

-Who is he?

외식경영학 박사, 한양사이버대 교수, 상권분석전문가. <창업성공을 위한 상권분석> 등 다수의 저서 저자. 상권분석 교육프로그램을 통해 꾸준히 교육생 길러내고 있으며 국내외 시장조사와 봉평, 오대산 산채마을 등 지자체 상권 활성화 프로젝트에 참여했다.

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