1980년대 대규모 택지개발로 조성된 목동 신시가지 아파트는 26,629가구에 달하는 신도시급 대단지이다. 정부의 저금리 정책에 더해 2018년이면 1~14단지 전 단지가 재건축 연한에 도달해 재건축 사업에 대한 기대감으로 부동산 가격이 뛰고 있다. 2016년 하반기 목동아파트 매매 및 전세시세 동향을 알아봤다.

소형 평형 위주 가격 급등, 매물 찾기 힘들어
정부의 저금리 정책에 가을 이사철이라는 계절적 수요까지 더해져 전국의 아파트 가격이 상승세를 타고 있다. 이런 분위기 속에서 목동 신시가지 아파트는 재건축 연한 단축이라는 호재까지 더해져 다른 지역보다 가파른 가격 상승곡선을 그리고 있다. 특히 20평형과 27평형 등 소형 아파트들의 가격 상승이 두드러진다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 목동 4단지 20평형의 경우 작년 2분기 4억 6천~4억 9천만 원에 거래되다가 올 3분기에는 5억 7천~6억 원에 거래되는 등 1년 만에 1억 원 이상 상승했다. 목동 2단지는 27평형의 경우 2016년 3월 6억 5천만 원에 거래되던 가격이 9월에 7억 9천 5백만 원에 거래될 만큼 가파른 상승세를 보이고 있다. 35평형의 경우 올 2분기에 9억 원 중후반에 거래되던 가격이 3분기 들어서 10억 원 중반을 넘어서고 있다. 지하철 역세권인 7단지의 경우 27평형이 올 8월 8억 4~5천만 원에 거래되는 등 가격 상승을 주도하고 있다.
목동 2단지 인근 한 부동산 관계자는 “목동아파트 단지들은 재건축 이슈로 인해 지속적인 우상향의 가격 곡선을 그릴 것”이라며 “강남의 대규모 재건축 단지들인 개포동이나 잠실동의 가격을 따라가는 모습이 예상된다”라고 설명했다. 

단지별 대지지분과 용적률에 따라 가격차
최근 목동 신시가지 아파트의 가격 상승은 실거주 수요보다는 재건축에 따른 시세차익을 노리는 투자 수요 때문이다. 투자자들은 재건축 시 대지지분을 보다 많이 받을 수 있는 용적률이 낮은 단지들을 선호한다. 목동 단지들 가운데에서도 용적률이 가장 낮은 5단지나 3단지, 11단지와 12단지의 가격 상승이 두드러진다. 특히 비교적 저평가됐던 11단지는 20평형이 2016년 1분기 4억 원 중반에 살 수 있던 가격에서 3분기에 5억 원 중후반대로 급등했다.
11단지 인근의 부동산 관계자는 “11단지와 12단지의 경우 20평과 27평, 소형 평형만으로 이루어진 단지들인데다가 타 단지들에 비해 대지지분이 높아 재건축 투자자들의 관심을 끌고 있다”며 “거기다 재건축 사업 진행 시 신속한 주민들의 동의가 가장 중요한데 집주인들이 실거주자가 아닌 투자자들이라 동의율이 높을 것으로 예상된다”고 평가한다.
교통이 편리하고 학군이 좋다고 평가받는 목동 5단지의 경우 27평형이 올 2분기에 6억 8천만~7억 원 선에 거래되다가 3분기에 8억 원대 초중반에 거래되고 있다. 35평형은 올 2분기에 만해도 9억 후반~10억 원대 초반에 거래됐으나 3분기 들어서 11억 원을 넘어서는 등 무서운 상승세를 보여주고 있다. 최근에는 이마저도 매물이 없는 실정이다. 

전세시세는 큰 변동 없고 겨울방학 이사수요 늘어나면 상승 전망
올해 급등한 매매시장과 달리 전세시세는 작년과 올해 초 크게 오른 수준에서 별 다른 차이가 없다. 2단지나 3단지 35평형 전세 매물이 6억 5천~7억 원에 나와 있으며 27평형은 4억~4억 8천만 원 수준이다. 교통이 편리한 7단지의 경우 22평형이 3억 초중반대, 27평형이 4억 초중반대에 시세가 형성돼 있다. 급등한 매매가격 때문에 매매가 대비 전세가율이 50%에서 그 이하까지 떨어진 상황으로 수리 상태와 집주인의 사정에 따라 가격 차이가 난다.
전세 수요자가 상당수 매매로 돌아선 탓에 예년에 비해 가을철 이사 성수기임에도 전세 수요가 많은 편은 아니라고 한다. 목동 학군 수요의 영향으로 겨울방학이 시작되는 12월과 내년 2월까지 전세 매물과 물량이 늘어나고 수요자도 늘어나 전반적인 가격 상승이 예상된다.

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