재건축 기대감으로 하늘 높은 줄 모르고 치솟았던 목동 아파트 매매·전세 가격에 '노란불'이 켜졌다. 겨울방학 때마다 치솟던 전세가격이 오히려 하락했고 물량도 쌓여있다. 개학 전 수요가 몰려 품귀현상을 빚던 것과는 대조적이다. 대입에서 수시전형이 확대되면서 내신 비중이 높아지고 특목고 선호가 감소하면서 목동 엄마들 사이에선 교육특구 목동의 프리미엄이 사라지고 있다는 말이 조심스럽게 나오고 있다. 

목동 아파트 거래량 급감
양천구에 따르면 2월 주택매매는 11·3 대책과 대출금리 상승으로 수요거래가 줄면서 전월 대비 0.02% 하락했다. 올해부터 시작된 집단대출 규제 영향으로 작년 4월 이후 이어지던 매매가격지수 상승이 하락세로 전환했다. 특히 양천구 1월 매매 거래량은 490건으로 전월(1,072건) 대비 54.3%, 전년 동월(701건) 대비 30.1% 감소했다. 주택 유형별 거래량은 아파트 196건, 연립·다세대 203건으로 목동 아파트 거래량이 급감했음을 엿볼 수 있다.
2월 아파트 매매가격지수는 전월 대비 0.07% 하락해 상승세로 전환한 작년 5월 이후 처음으로 소폭 하락했다. 목동의 한 공인중개사는 “목동 아파트 앞 단지는 지난해 11월부터 매매 거래가 거의 끊겼고 단지별로 그동안 구매를 망설였던 실수요자를 중심으로 저렴한 매물이 하나씩 거래되고 있는 실정”이라고 설명했다.
서울부동산정보광장 실거래 정보에 따르면 지난 1월 목동아파트 5단지 매매 건수는 단 한 건으로 89㎡(27평)가 8억 6천만 원에 거래됐다. 9억 5천까지 거래된 적도 있지만 현재 부동산에 나와 있는 급매매 시세는 8억 4천만 원까지 내려갔다.
작년 11월 이후 목동 아파트 1~14단지 전체의 매매 거래는 소강상태이며 매매가 역시 하락했다. 그나마 학군과 편의시설로 인해 인기가 제일 좋은 7단지는 가격대를 꾸준히 유지하고 있는 추세이다.

전세, 물량 남고 가격 보합세
교육특구인 목동의 특성상 학기가 시작되기 전 전학을 위한 겨울철은 전세 값이 오르고 상대적으로 학기 중인 봄부터 여름까지는 전세 값이 내려가는 현상 없이 최근 1~2년 동안 끝없이 치솟던 전세가도 물량에 여유가 있다 보니 가격 또한 내렸다. 지난해 부동산 시장 호황을 타고 늘어난 투자 매물이 전세시장에 쏟아지자 매물이 쌓이게 됐다.
목동아파트의 경우 수리상태, 방향, 담보대출의 금액에 따라 전세금이 다르긴 하지만 서울부동산정보광장 실거래 정보에 등록된 지난 2월 목동 아파트 6단지 47㎡는 2억 3천에 전세 계약이 이뤄지기도 했다. 최고 3억 5천까지 오른 적이 있었던 것에 비하면 상당히 많이 내린 상황이며 대부분 3억 정도에 거래가 성사된다. 65㎡은 4억 3천에 전세계약이 이뤄졌다.
목동의 한 중개업소 대표는 “전세시장도 매매시장과 비슷하게 찾는 이가 줄었고 예년 같은 학군 수요가 많지 않은 것 같다”며 “가격도 상당폭 내리고 특히 20~27평은 적체가 많은 단지도 있고 35평까지도 물건이 대체로 많은 편”이라고 설명했다.
전세 물량이 나오자마자 2~3시간 만에 계약이 성사되던 예전 상황과 달리 전세 계약이 이뤄지기까지 2~3개월이 걸리는 경우도 있다. 목동 온라인 카페에 “부동산에서도 겨울방학 때 놀랄 정도로 집 보러 오는 사람이 팍 줄었다고 한다”며 “전세 놓으려면 2~3개월 전에는 움직여야 하고 수리가 안 된 집은 수요자를 찾기가 더 어려운 상황”이라는 글이 올라가 있다. 

대입 수시 증가·학생 수 감소, 목동 학군 수요에 미치는 영향은
개학 전 학군을 좇아 이사 수요가 몰리던 목동 아파트가 전세 물량이 남고 가격 또한 보합세를 이루는 현상에 대해 목동 학군 프리미엄이 사라진다는 의견도 조심스럽게 나오고 있다. 대입에서 학생부종합전형의 비중이 높아지면서 좋은 내신을 받기 어려운 목동 학군에 대한 선호도가 낮아진 것이 목동 프리미엄 감소에 영향을 미쳤다는 분석이다. 실제 목동 온라인 카페에는 “내신 따기 어려운 목동에 더 있을 필요가 있을까요?”라는 글에 찬성하는 댓글이 주르륵 달리기도 했다.
저출산에 따른 학생 수 감소 또한 학군수요 감소의 원인이 된다. 서울지역 고교 학생 수가 지난해 신입생 10만 897명에서 8만 7,447명으로 1만 3,450명(13.3%)이 줄었다.
목동의 공인중개사들은 내년에 지구단위 계획 결과가 나오고 재건축 사업 추진의 윤곽이 드러나면 목동 아파트에 어떤 영향을 미칠지는 좀 더 지켜보아야 할 것으로 내다봤다.

목동 월별 매매 실거래가 추이(출처: 닥터아파트)

양천구 월별 전세 실거래가 추이(출처: 닥터아파트)

부동산 매매 거래 건수(출처: 서울부동산정보광장)

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