광진구 대표 상권은 단연 건대입구역 부근. 서울에서도 손꼽히는 대형 상권이다. 그렇다면 강동구의 대표 주자는 어디일까? 현재는 천호 일대지만 고덕의 잠재력이 만만치 않다. 강동, 광진 주요 상권의 특징과 예비창업자들의 리스크를 줄여줄 창업 체크리스트를 짚어봤다.



 강동구 주요 상권은 천호역, 고덕역, 길동역, 둔촌역, 명일역 일대를 중심으로 형성돼 있는데 이 가운데 천호 상권이 강동구의 대표 주자다. 다만 몇 년 후 재건축이 완료되며 대규모 상업시설이 들어설 고덕 지구는 관심 있게 지켜볼 상권이다.
 천호상권은 천호역사거리를 기준으로 현대백화점과 길 건너편 2개의 상권축이 형성돼 있다. 월평균 매출액 기준으로는 강동구 주요 상권 중 길동역 일대가 약 2억6396만원으로 최고가이다. 이는 숙박업 매출 비중이 높기 때문으로 풀이된다.
 서울시내 손꼽히는 대표 상권인 건대입구역은 롯데백화점과 스타시티, 건대로데오거리, 맛의 거리로 블록화돼 있다.

박규태 상권분석·창업 컨설턴트의 강동· 광진 상권 분석 & 창업 컨설팅
(이삭토스트 총괄본부장, 소상공인시장진흥공단 수석컨설턴트, 부천대 겸임교수)
 
Q. 강동구에서 주목할 만한 상권은 어디인가?
▶▶천호역 일대
 한때 서울 동부권 최대 상권으로 꼽혔던 천호역 일대는 현재 강남, 잠실에 밀려 낡은 상권이라는 이미지가 강하다. 하지만 지하철 5,8호선 더블 역세권이며 현대백화점, 이마트, 2001아울렛 같은 대형 쇼핑센터가 밀집해 있어 유동인구도 풍부한데다 주거 여건도 좋다. 앞으로 천호·성내재정비촉진지구 개발 호재도 있기 때문에 이 일대 상권은 단기 보다는 장기 관점에서 접근하는 것이 좋다.
▶▶고덕 지구
 미래의 강동구 넘버원으로 점쳐지는 강동고덕상업업무복합단지도 눈여겨 봐야 한다. 올림픽대교, 서울외곽순환도로, 경춘고속도로, 중부고속도로와 맞닿아 있는데다 향후 지하철 5,8,9호선 연장으로 교통의 중심지로 부상할 것으로 보인다. 여기에 하남, 미사 지구 개발도 호재로 작용한다. 개청 이래 최대 개발 사업으로 꼽히는 강동구 대형 프로젝트가 진행되는 곳이다. 앞으로 비즈니스, R&D센터, 유통, 상업 지구를 골고루 배치해 상주인구만 약 3만8000명에 달하는 대형 상권으로 성장할 것으로 전망된다. 다만 신규로 조성되는 대규모 상업시설이라는 점은 매력적이지만 유통·상업존, 비즈니스·R&D존으로 분류되기 때문에 입지에 따른 미래가치를 따져보고 상가를 분양받거나 임대해야 한다.
 현재 분양중인 고덕 래미안힐스테이 상가에 투자자, 예비 창업자들의 관심이 쏠리고 있다. 지하1층, 지상 4층 규모로 100여개 점포로 구성되는 대형 상가 건물로 3650세대를 배후에 두고 있는데다 삼거리 대로와 인접해 있어 가시성, 접근성이 좋기 때문이다. 단 임대료는 높은 편이다.

Q. 광진구 최대 상권인 건대입구역 일대의 특징은 무엇인가? 
 대학가, 백화점, 마트, 대형 쇼핑몰, 맛의 거리, 유흥시설 등이 밀집해있으면서 배후 세대가 탄탄한 대형 상권이다. 건대입구역 사거리를 중심으로 4개의 상권으로 쪼개진다. 지하철 1,2번 출구 대로변 쪽으로는 화장품, 액세서리, 카페들이 안쪽으로는 식당, 주점, 노래방 등이 밀집해 있다. 건대입구역 4개 상권 중 유동인구가 가장 많은 1급지로 소형 점포라도 임대료가 비싸다. 회전률은 높은 편이다. 3,4번 출구는 건대, 건대병원 입구 방향으로 외식 프랜차이즈와 레스토랑들이 많다. 주로 대형 점포들이며 회전률은 낮지만 구매률은 높다. 5,6번 출구 방향의 건대 로데오거리 상권은 패션브랜드, 액세서리 숍 등이 밀집돼 있다. 백화점, 마트, 극장 같은 대형 쇼핑 시설과 복합협의시설이 입점한 스타시티 일대는 특수 상권이다. 이런 유형의 상권은 상대적으로 창업 비용이 저렴하며 계절, 날씨의 영향을 덜 받으며 투자 대비 회수율이 좋은 편이다. 다만 이 같은 특수상권은 대기 수요가 많아 개인적으로 입점하기 어렵고 관리업체가 점포 운영 시간 등을 통제한다는 점은 유념해야 한다.
 최근 건대입구역 일대에서 주목할 상권으로 한아름쇼핑센터 안쪽이 꼽힌다. 이 일대가 꾸준히 발전하고 있는데다 임대료가 저렴하며 배후에 원룸, 다세대들이 많다. 소형 평소의 유행에 민감한 개인 브랜드 숍들의 입점이 늘고 있다.  

Q. 은퇴를 앞둔 베이비부머 세대들 뿐 아니라 청년층까지 창업시장에 가세하는 분위기다. 예비 창업자들이 입지를 고를 때 명심해야 할 부분은 무엇인가?
 리스크 관리가 가장 중요하다. 고수익 보다는 오랫동안 안정적으로 장사할 수 있는 곳인지를 중점적으로 살펴야 한다. 유동인구가 많다고 반드시 좋은 상권은 아니다. 그만큼 권리금, 보증금, 월세가 높기 때문이다. 창업하려는 아이템의 타겟 연령층을 세밀하게 분석한 후 상권, 입지를 골라야 한다. 이삭토스트의 경우 장사를 처음 시작한 30대 사장이 가든파이브 내 좋은 입지가 아닌 곳에 점포를 열었는데  일 매출 100만원씩 나오며 수익률도 좋다. 비결은 월세가 저렴하면서도 토스트를 많이 사먹을 타겟 연령층에 적합한 입지를 얻었기 때문이다.
 초보 창업자들은 리스크를 줄이기 위해 프랜차이즈 창업에 관심이 많다. 상담할 때는 해당 프랜차이즈 브랜드가 상권, 입지 분석, 타겟 고객 분석, 예상 매출과 수익률, 객 단가 분석 DB가 체계적이며 정밀하게 축적돼 있는지 꼭 확인해야 한다. 또한 정부가 운영하는 상권분석시스템(sg.sbiz.or.kr) 활용도 권하고 싶다.
 이 같은 데이터를 기반으로 주중과 주말, 시간대별 유동인구와 연령층, 출퇴근 동선을 현장에 가서 꼼꼼히 확인해야 한다. 점포를 계약할 때는 토지등기부등본, 건물등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장은 꼭 살펴봐야 한다. 또한 법적으로 상가임대차보호 대상은 서울의 경우 환산보증금이 3억원 이하기 때문에 보증금, 월세를 이 금액 이하로 맞추는 것이 좋다. 그래야만 5년 임대차 존속기한을 보장받고 임대료 인상 상한선이 연 9% 이내며 점포가 경매로 넘어가더라도 대항력이 있으며 우선변제권 적용을 받는다.

Q. 창업자 대상 교육과 컨설팅 경험이 많다. 예비 창업자들에게 조언을 해준다면?
 불황인 만큼 준비가 철저해야 한다. 특히 시니어창업의 경우 사회적 위신, 체면 때문에 큰 점포, 고급스러운 인테리어를 고집하는 분들이 많다. 체면을 버려야 리스크가 적다. 보증금, 월세, 권리금은 최소화해야 한다. 작은 점포로 시작해 경험이 쌓인 후 다점포 전략으로 가는 게 안정적이다.
 인터넷 상에 떠도는 창업정보는 참조만할 뿐 과신하면 안 된다. 비전문가가 상업적 목적으로 올린 자료들이 많기 때문이다. 답은 현장에 있다. 발품 팔아 상권, 입지 분석하며 창업 선배들 찾아다니며 조언을 얻는 게 훨씬 유익하다.
 매장 운영의 ‘3-5-2-12-8법칙’을 지키도록 노력해야 한다. 매출액 기준으로 월세(매출의 10%)는 3일 안에, 인건비는(17~20%)는 5일, 경비(8~10%)는 2일, 부재료 구입비(35%)는 12일, 순이익은 (25%) 8일 영업으로 충당하면 좋다는 점포개발 법칙이다.

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