경기침체가 이어지고 있다. 경기침체가 지속되면서 내수경기 불황은 물론이고 부동산 시장도 거품이 빠져 경기침체는 좀처럼 회복 기미를 보이지 않고 있다. 경기가 어려울수록 투자하기 좋은 시기라고 하지만 경기침체가 장기화될지도 모르는 불안감을 안은 채 선뜻 투자를 결정하기는 쉽지 않다. 이럴 때 재테크는 어떻게 하는 것이 좋을까. 대전경매법률정보 안수현 이사는 경매의 경우 권리분석만 확실히 된다면 비교적 위험부담이 적다면서 경매시장을 투자처로 추천했다.

 최근 경매시장 참여 60~70%가 일반인
우리나라 경매시장은 IMF 이후로 변화를 겪었다. IMF 이전에는 일반인에게 경매란 매운 낯설고 두려운 것이었다. 일반인에게는 접근조차 힘든 호텔, 모텔, 나이트클럽 등이 주된 경매 물건이었기 때문에 주로 큰손에 의해 경매시장이 좌지우지됐다. 그러나 IMF 이후 경매시장은 급변했다. 아파트나 개인상가 등이 물건으로 등장하면서 일반인들도 경매에 관심을 갖게 됐고 경매 물건들도 포화상태를 이루기 시작했다. 대전만 하더라도 일주일 단위로 쏟아지는 물건들이 2013년 10월 현재 800여 건을 웃돈다. 충청지역까지 확대해서 보면 일주일 단위 물건이 2000여 건이 넘는다고 한다. 

최근 들어 경매와 관련한 책도 시중에 많이 나와 있고 사설 강좌들도 많아 일반 시민들이 좀더 수월하게 경매에 접근할 수 있게 됐다. 경매에 대한 목적도 실거주 위주로 바뀌어 일반 시세보다 저렴하게 매입해 입주를 하려는 사람들이 많다. 또 대전 근교에 주말농장이나 전원주택을 마련하기 위해 택지에 관심을 보이는 경우도 있다. 일반인이 입찰에 직접 참여해 낙찰을 받는 경우도 전체 거래중 약 60~70%를 차지한다.
안수현 이사는 “이렇게 진입장벽이 낮아지다 보니 문제가 생기기도 한다. 지나치게 용감한 개인들이 학원이나 인터넷 강의 등 몇 개월의 경매 공부만을 믿고 무작정 경매에 뛰어드는 경우가 많다”면서 초보자가 주의해야 할 점을 언급했다. 



대전경매법률정보 안수현 이사


안수현 이사가 전하는 경매 초보가이드
①권리 분석 시 매각물건명세서를 검토하라.
법원에 비치되어 있는 매각물건명세서에는 최선순위 설정일자, 배당요구종기일, 점유자, 점유자의 점유시간 등 부동산 점유관계 또는 권리 가처분으로 그 효력이 소멸되지 않는 것들이 나와 있다. 또 인수해야 되는 사항인 말소기준일보다 선순위인 것, 예고등기, 유치권, 법정지상권 등이 인수사항이기 때문에 입찰 전 꼼꼼히 검토해야 한다.  

②현장답사를 통해 물건 가치를 분석하라.
현장을 방문하기 전, 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도 등 필요한 서류를 발급받아 물건현장과 일치하는지 살피고 규제사항이나 거래규제가 없는지 확인해야 한다.

③추가비용을 감안하라.
경매는 낙찰을 받고 대금납부를 했더라고 거기에서 끝나는 것이 아니다. 명도비용, 세입자 합의금 등 예상치 못한 추가비용을 감안해야 한다.

대전경매법률정보 안수현 이사는 “경매시장도 부동산시장 침체와 비례해 어려움이 많은 것이 사실이다. 하지만 전문가의 도움이 있다면 또다른 기회가 될 수 있다”고 조언했다.
문의 489-5657(대전경매법률정보)

박수경 리포터 supark201@naver.com

 NPL채권, 부동산 경기 침체와 함께 시장규모 커져
오랜 부동산 경기의 침체와 함께 NPL채권의 시장규모가 커지고 있다. NPL( Non Performing Loan)은 무수익 여신, 부실채권을 의미한다. 아파트, 빌라 등의 담보를 통한 여신의 이자 혹은 원금을 제 때 갚지 못하고 3개월 이상 연체를 하게 되면 부실채권으로 분류된다. 은행 입장에서는 이런 채권을 안고 있는 것이 은행 신용도에 부정적 영향을 미치므로 유동화 회사를 통해 처리하게 되고 유동화 회사는 이를 처리하기 위해 투자자를 모집한다. 금액 단위가 크기 때문에 보험, 증권, 사모펀드 등 규모가 있고 다양한 투자기관이 투자를 하고, 투자자의 투자에 대한 수익률을 지급하기 위해 유동화 전문회사에서는 자산관리회사 혹은 신용정보회사에 부실채권을 판매하여 수익을 창출한다. 개인은 근저당 채권을 구입하여 경매를 통해 수익을 창출하는 수익구조를 가진다.
보통 개인은 이런 거래 자체가 보이지 않는 유동화 회사를 통해 이루어지므로 불안해 하지만 적법한 법 절차를 통해 이루어지므로 사실 거래 자체에 불안 요소가 크지는 않다. 다만 부동산 자체에 대한 권리분석이나 수익성 분석이 충분히 이루어지지 않은 부실채권은 위험요소가 크다. 따라서 부실채권의 가치를 충분히 고려한 후에 투자가 이뤄져야 한다.

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