올해는 집에서 편안하게 다리 뻗고 자보자!
교통호재 따라 아파트 전세수요 증가, 소형·오피스텔 위주의 매매수요
전세가로 내집마련 실속 수요, 미분양 아파트의 다양한 할인 기대

한 나라의 백성으로 사는 것은 왜 이렇게 힘겹고 피곤한 것일까? 백성을 깨우치고자 한글을 만들었던 이도(세종대왕)가 이 시대에 부활한다면 어떠한 부동산 정책으로 피곤한 백성의 삶을 달래줄 수 있을까?
2011년은 지속되는 경기불황, 아파트 전세 값 폭등, 매매가 하락으로 서민들의 삶이 힘겨웠던 한 해다. 힘들게 살아낸 지난해를 접고, 새롭게 한 해를 열어가는 시점에서 우리 집 마당을 정갈하게 쓰는 마음으로 우리지역 부동산 시장 이슈들을 하나씩 짚어 보았다. 더불어 분당·용인 지역주민들이 소망하는 2012 부동산 시장에 대해서도 들어보았다.
오은정 리포터 ohej0622@nate.com

분당·용인 부동산 시장 HOT 이슈 
# No.1 분당·용인 교통 호재의 해



기분 좋은 부동산 기사를 만나기 힘들었던 지난해였지만 분당·용인에는 신분당선과 분당연장선 개통이라는 대형 교통호재가 지역에 활기를 불어넣어 주었다. 지난해 10월 28일에 개통된 신분당선은 정자~판교~양재~강남 구간을 16분 만에 주파해 많은 이들의 이목을 끌었다. 특히 기존 분당선과 신분당선 환승역이 된 정자역 주변은 신분당선 개통으로 상권변화와 부동산 시장에 적잖은 영향을 끼칠 것으로 기대가 모아졌다. 현재 2016년 개통을 목표로 신분당선 2단계 구간(정자~광교, 12.7km) 공사가 진행 중이다. 그 수혜지역은 용인 수지 상현지구와 광교가 될 것이다.
지난 12월 28일 개통된 분당연장선은 용인지역의 호재. 보정~구성~신갈~기흥 구간이 연장 개통되면서 본격적인 용인 전철시대를 열었다. 기흥구 거주자들은 정자역에서 신분당선을 갈아타고 강남역까지 40분대 이동이 가능해졌다.
완공 후 1년 6개월이 지나도록 개통을 못하고 있는 용인경전철(일명 에버라인)이 올 하반기, 늦어도 올해 안에 개통될 것으로 전망된다. 용인시는 이를 위해 전 사업시행자인 용인경전철㈜에 개통 후 운영방식에 대해 새로운 제안을 하고 협의를 진행 중이라고 지난 1월 3일 밝혔다.

# No.2 서울 발 전세 폭등, 분당-판교-용인 라인 따라 



지난해 서민들을 가장 피곤하게 했던 키워드는 ‘전세대란’과 ‘전세난민’이었다. 집값 상승에 대한 기대감이 약해지면서 매매로 전환할 수 있는 사람들도 전세로 눌러 앉아 공급이 수요를 따라가지 못해 전세난이 더욱 가중됐다. 서울 발 전·월세 문제는 분당-판교-용인 라인을 따라 연쇄적으로 이어져 내려왔다. 분당 학군을 유지하려는 재계약자들이 분당의 전세금을 올려놓았고, 판교의 경우에는 저렴한 가격으로 들어왔던 초기 전세자들이 2배 이상 오른 전세금을 감당 못하고 서울에서 밀려온 수요자에 의해 물갈이 되었다. 분당이나 판교에서 집을 구하지 못한 전세자들은 지하철 분당연장선 예정 역을 따라 용인(죽전, 구성 등)에서 집을 구했다.
분당신도시 수내동 M공인 관계자는 “분당은 지난 11월까지 전세수요가 꾸준했으며, 12월에 잠시 공백기를 보이다가 1월 첫 주 주말부터 다시 전세를 찾는 수요가 늘기 시작했다”며 “지난해 8~9월은 소형 평형 이동이 많은 가을 이사철 계약이 몰려 가격이 급등했고, 학군 수요로 인한 중대형 아파트 전세시장은 1~2월이 성수기”라고 말했다.
판교신도시 동판교 K공인 관계자는 “지난해 9~10월까지 전세가격이 계속 오르다가 11~12월에 가격이 조금 내리면서 소강상태를 보이고 있다”며, “올해는 판교 입주가 3년차 되는 해라 전세 만기 짝수 해(2,4년차)보다는 변동이 크지 않을 것으로 예상된다”고 말했다.

# No.3 대형 평형 매수 실종, 소형 평형 매매 약진
2011년 기준 국토해양부 부동산 거래관리시스템(RTMS) 의거 분당·용인 아파트 거래실적을 분석한 결과, 1분기(1~3월)에 가장 거래가 활발했고, 4분기(10~12월)에 거래가 많이 줄어든 것을 알 수 있었다. 해당 지역의 대표단지이거나 거래량이 가장 많았던 단지를 중심으로
조사해보니 주로 전용면적 35~85㎡의 소형 아파트가 거래량을 주도했다. 
부동산정보업체 닥터아파트가 2011년 1월~10월 아파트 거래현황을 매입자 거주지별로 조사한 결과, 서울 사람들은 타지에서 총7만7397가구의 아파트를 매입했다고 한다. 경기도가 3만6339가구로 절반가량(47%)을 차지했고, 이중 고양시 다음으로 용인 아파트를 총 4320채를 매입했다. 특히 기흥구 아파트를 집중적으로 것으로 조사됐다. 기흥구 아파트 구입 건수는 2995건으로 수지구(1212가구)의 2배가 넘었다.(내일신문 906호 33면 김병국 기자 기사 참조) 수지구보다 상대적으로 저렴한 기흥구의 아파트 가격 메리트와 새롭게 개통된 분당 연장선(보정~기흥)의 효과라고 볼 수 있다.

# No.4 전세금으로 내집 마련, 실속형 대체주거지가 해결책
지난해 정부의 공공 주택 건설은 부진했지만, 민간주택 공급이 되살아났다. 특이한 점은 단독주택이나 다가구, 도시형 생활주택 등 아파트 이외 공급물량이 크게 늘었다는 것이다. 
국토해양부 전국 주택 준공실적 분석에 따르면 지난해 11월까지 사용승인(준공)을 받은 다세대주택이 전년 같은 기간 대비 63.4%(전국 기준) 폭증했다고 한다. 아파트에 대한 가격 상승 기대감은 약해지고, 전세가격 급등과 임차불안이 이어지면서 주거선호향상이 아파트에서 탈피해 다변화되고 있는 것이다.

경기도 광주지역은 다가구·다세대·연립 주택 건립 활성화로 훈풍이 일었던 한 해였다. 전세가 폭등으로 밀려난 서울 강동·분당·용인 거주자들이 전세가로 내집을 마련할 수 있는 대체 주거지로 서울 접근이 용이하고 분당 생활권인 경기도 광주를 선택했기 때문. 
분당·용인 내일신문이 기획했던 ‘전세난 극복을 위한 대체 주거지 광주의 재발견’ 특집이 부동산 시장의 현실적 흐름을 잘 반영한 셈이 되었다. 새해가 밝았지만 부동산 침체는 지속되고 전세난은 지속될 것이라는 전망이 나오고 있다. 2012년도도 경기도 광주의 실속 있는 빌라분양은 대체로 맑음이다.

# No. 5 수익형 부동산 특수, 분당도 들썩



지난해 부동산시장은 수익형 부동산에 관심이 집중되는 해였다. 오피스텔에 이어 도시형생활주택이 1~2인 가구의 대안주택으로 각광받고 신규 오피스텔에 취득세 감면 등 혜택이 주어져 투자자들의 관심을 불러 일으켰다.

분당과 판교, 용인 광교는 임대사업 최적지 빅3로 꼽히기도 한다. 지난해 7월에 분양된 정자동 푸르지오 시티 소형오피스텔은 평균 청약경쟁률 24대1, 최고 청약경쟁률 176대 1을 기록했다. 정자카페거리 연장선에 위치하고 있고 정자역이 신분당선 환승역으로 개통되면서 그 인기가 더했다. 지난 12월 9일 오픈한 미금역 ‘분당 엠코 헤리츠’ 홍보관에는 약 3500여 명이 넘는 사람들이 몰려 북새통을 이뤘다. 미금역에 7년 만에 공급되는 오피스텔로 신분당선 미금역에 대한 기대감도 높아져 인기를 더했다. 평균 15.4 대 1의 경쟁률을 보였고, 90㎡에는 132 대 1의 최다경쟁률을 기록했다. 오피스텔 분양권은 취득 즉시 매매가 가능해 분당의 오피스텔 거래는 진행형이다.

분당 오피스텔의 뜨거운 열기는 판교로 전해지고 있다. 판교의 경우도 신분당선이 개통되면서 10~20분내에 서울 강남권 진입이 가능하고, 테크노밸리와 알파돔시티 개발 사업 등 임대수요가 넘쳐나 투자자와 실요자 모두 관심이 높다. 판교역 효성 인텔리안 오피스텔은 평균 23.8대 1의 청약 경쟁률을, 판교역 KCC 웰츠타워도 평균 15대 1의 경쟁률을 기록했다.

이미 인프라가 구성된 분당·판교에 비해 올해부터 입주가 시작되는 광교의 경우 오피스텔 분양 물량이 여유가 있는 편이다. 현재 광교신도시에 분양 중인 오피스텔은 호반메트로큐브(총340세대), 광교에듀하임(총1,309세대), 광교파인렉스Ⅱ(총124세대), 광교하이니티(총79세대), 광교엘리치안(총98세대), 광교데시앙루브(총243세대), 광교시티하임(총41세대) 이다. 
이러한 수익형 부동산 인기 현상은 2012년에도 지속될 것으로 전망되는데, 1~2년 후에는 공급 과잉으로 인한 임차인 유치 경쟁을 우려하는 목소리도 있다.

# No. 6 용인의 미분양 아파트는 해결과제
수도권 지역에서 미분양 아파트가 몰려있는 지역 중 하나가 용인시이다. 지난해 지방 미분양 아파트는 71%나 줄었으나 수도권은 큰 변화가 없거나 신규 분양으로 오히려 늘었다. 
국토해양부 ‘2011 용인 미분양 주택현황통계’를 살펴보면 매월 작은 변화는 있으나 전체적으로 봤을 때 큰 감소세는 발견할 수 없었다. 부동산 침체기에 저렴한 소형평형 위주로 거래되고 있으나 용인의 미분양 아파트는 대형 평형 위주의 고가 아파트이기 때문이다. 분양업체들은 미분양 물량을 해결하기 위해 다양한 할인 혜택을 제시하고 있다. 올해는 용인지역 신규분양 물량이 최저치라고 하니 할인 혜택을 꼼꼼히 비교해보고 유리한 조건의 미분양 아파트를 골라보는 것도 좋을 듯.

<2011 용인 미분양 주택현황-국토해양부 통계누리>
1월 (5921세대), 2월(5532세대), 3월(4646세대), 4월(4670세대), 5월(4487세대), 6월(4511세대), 7월(4511세대), 8월(5450세대), 9월(5339세대), 10월(5675세대), 11월(5494세대)

# 2012년 분당·용인 지역주민이 바라는 새해 부동산 소망

*장혜욱(42․용인 죽전) 
창업을 하면서 용인 죽전으로 이사를 왔는데, 전세 값이 너무 비싸 제계약이 두렵습니다. 작년 전세 파동이 잠시 잦아든 분위기지만 재계약을 해야 하는 세입자 입장에서는 2년 전보다 상승폭이 큰 것은 마찬가지입니다. 아파트 가격이 많이 떨어졌다지만 서민들에게는 매매가도 여전히 비싸게 느껴지네요. 올해는 집 걱정 좀 덜하며 살고 싶어요.

*강민경(47․구미동)
정부정책이 일관성이 없으니 전세와 월세 파동이 일어나는 것 같습니다. 대선을 앞두고 또 어떤 정책이 나올지 모르겠지만 서민을 위한 정책은 없고 잘못된 정책의 피해는 늘 서민들에게 돌아가는 것 같습니다. 앞으로 전세가는 계속 올라갈 것으로 보이는데, 제발 일관성 있는 부동산 정책으로 서민들의 고통을 줄여주었으면 좋겠습니다.

*장효진(36․용인 죽전)
온 가족이 호주에 살다가 귀국했는데 전세금이 폭등해서 막막했습니다. 예전에 살던 서울에서 집을 구할 수 없어 언니가 사는 용인 죽전으로 와서 26평형 아파트를 반월세로 계약했습니다. 월세 비중이 너무 높아서 보증금 비중을 높이고 월세를 낮추고 싶었는데 집주인이 월세를 많이 받길 원하더라고요. 월세가 더 올라가지 말기를 바라는 마음으로 금년에는 세 사는 서민들이 불안하지 않은 한 해가 되길 기도해봅니다.

*김선영(38․분당 구미동)
집을 가진 입장이기 때문에 집값이 더 떨어지지 않기를 바라긴 하죠. 하지만 내 집값이 오르면 그것이 다른 사람, 내 가족에게 영향을 미치기 때문에 이기적인 바람만을 가질 수는 없는 상황인 것 같습니다. 올해 아파트값 상승에 대한 기대감은 별로 없지만 떨어지지는 않았으면 좋겠고, 무엇보다 대출 이자 부담 없이 내 집에 편히 살고 있는 상황에 감사할 따름입니다.

*양시원(42․분당 구미동)
집을 마련하면서 받은 대출 이자 때문에 부담이 큽니다. 그래서 집을 팔아 대출을 갚고 전세로 돌릴까 생각했었는데, 매매가는 내리고 전세가는 올라 소용이 없게 되었습니다. 올해는 더 이상 주택 가격이 안 떨어지고, 매매가 활발해졌으면 좋겠습니다.

*오화영(41․분당 야탑동)
올해 말에 광교에 입주할 예정인데, 분당 집이 팔리지 않아 걱정입니다. 매매가격도 많이 떨어져서 새로 입주할 아파트 자금 마련에도 차질이 생겼습니다. 집이 팔리지 않아서 계속 대출이 늘어나 매달 이자 감당도 버겁습니다. 제발 올 해는 집이 팔렸으면 좋겠습니다.

*김명희(용인 죽전 44)
이기적인 소망을 말해본다면 올해 경기가 좋아져서 집 매매가 이루어지길 바라는데, 현실적인 기대감은 별로 없습니다. 경기가 쉽게 좋아질 것 같아 보이지 않고 올해도 부동산 시장이 매매수요보다는 임대수요 위주로 갈 것 같습니다. 그러면 또 전세가가 오를 텐데 매매가는 꿈쩍도 않고. 집을 쉽게 팔 수 없으니 이동을 계획할 수도 없고 답답합니다. 제발 크게 오르지 않아도 좋으니 원활하게 소통됐으면 좋겠습니다.

*이성희(44·분당 수내동)
작년에 저렴한 수내동 오피스텔을 주거용으로 매입했습니다. 대출이 조금 있지만 감당할 수 있을 정도로 무리를 하지 않았기 때문에 잘 했다는 생각이 듭니다. 여전히 전세를 살고 있었더라면 늘 마음이 불안했을 것 같아요. 부동산에 더 이상 관심을 두지 않고 스트레스 없는 삶을 사는 것이 올해 제 소망입니다.

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