경매, 이것만 알면 쉽다
경매시장의 특수권리 - 법정지상권
지역내일
2011-01-20
경매시장에서 흔히 볼 수 있는 권리중 유치권 다음으로 많은 것이 법정지상권이다.
경매물건을 감정평가 하면서 등기부상에 나타나지 않거나, 저당법에 의한 저당설정이 동시에 되어 있지 않으면, 매각에서 제외되고 이런 건물(기타건축물, 비닐하우스, 창고등)은
소유권의 분쟁이 있을 수 있으므로 “법정지상권 성립여지 있음”으로 평가한다.
사실 원활한 경매진행을 위해서 소유권을 밝혀주는 것이 당연할 것인데도 그 다툼을 경락자에게 떠넘기는 것이라 생각할 수 있다. 그렇다고 무시할 수 있는 권리는 아니고, 알아야 대처할 수 있는 권리이니 철저한 준비가 필요하다. 가장 기초가 되는 법률로는 민법제256조 ‘부동산의 소유자는 그 동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여부속된것은 그러하지 아니하다’ 라는 것처럼 우리나라 민법은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보고 그 각각의 소유권을 주장할 수 있다. 그 ‘권원’이란 단순히 소유권만을 말하는 것은 아니고 ‘지상권’ ‘임차권’ 등과 같이 타인의 부동산에 자기의 동산을 부속시켜서 그 부동산을 이용할 수 있는 권리를 뜻한다. 법정지상권의 개념을 모두 이야기하는 것은 짧은지면으로는 무리가 따르므로 각각의 형태에서 해결방안을 모색해보기로 한다.
첫째 완전한 독립생활을 영위할 수 있는 건축물이 법정지상권의 대상이 된 경우-이런때는 토지위에 저당권 설정여부를 살펴보아야 한다.
먼저 토지에 저당권이 설정되면 어느 누가 건물을 건축 하여도 법정지상권은 성립하지 않는다. 토지에 담보가치를 저하시켜 저당권자의 이익을 침해할 수 없기 때문이다. 필자의 경험중 태안 동문리 근린주택의 경우도 소유권이전과 동시에 농협에서 근저당설정을 하고 토지, 주택을 공동담보로 하였으나, 지상의 건물1동은 담보에 추가하지 않았다. 그 후 농협에서 경매를 신청하였으며 단층주택1동, 야외화장실, 창고등이 제시외건물로 매각에서 제외되었다.
낙찰 후 소유자의 아들은 법정지상권을 주장하여 지상물매수청구권을 행사하겠다는 내용증명을 보내어 낙찰자에게 금전을 요구하였으나, 오히려 필자의 건축물철거소송과 지료청구권에 부담을 느껴 소송을 못하고, 건물을 인도한 사례가 있다.
또한 무허가건물의 경우도 등기없이 물권행위(매매등) 및 인도에 의하여 소유권을 이전할 수 없다 할 것인바, 점유자가 무허가건물의 신축자로부터 이를 매수하여 인도받아 점유하고 있다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없고, 신축자가 법률상의 처분권한을 상실하였다고 할 수 없다(대판1997. 11. 28. 95다43594) 이렇듯 모든 물건이 건물이 존재한다고 하여 법정지상권의 문제가 야기되는 것은 아니라는 얘기이다.
둘째 비닐하우스등 이동이 용이한 건축물이 있는 경우-도시외곽의 농가주택이 경매에 나온 경우 흔히 볼 수 있다. 이런 경우는 기존 건축물에 부합여부를 판단하여야한다. 지상권성립과 별도로 물리적 구조와 용도, 기능면에서 기존건물과 독립된 경제적 효용을 가지고 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는가와 소유자의 의사 등을 종합하여 판단하는 것이 판례의 해석이다. 하지만, 대부분 창고용이나 농작물건조용으로 사용하는 비닐하우스는 별개의 소유권을 주장하기 힘들다는 이유를 들어 법정지상권이 성립할 수 없다는 견해다 다수이다.
셋째 수목 기타 농작물이 지상권의 대상인 경우-수목의 경우 소유권의 귀속은 위에서 말한 민법제256조의 부합의 원칙에 따른다. 즉, 타인의 토지에 권원 없이 식재한 수목은 토지소유자에게 귀속하고, 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다(대판1998. 4. 24. 97도3425)
이처럼 경매에서 수목을 포함하였는지 여부와 제외되었다면 그 귀속여부를 확인한 후 수목의 종류 등을 꼭 확인한다면 큰 무리가 없을 것이다.
다년생식물과 한 해 식물 등의 소유권의 귀속은 민법상 부합원칙에 대한 예외를 인정하고 있다. 즉 타인소유 토지에 농작물을 경작한 경우에도 그 생산물은 사실상 이를 경작배양한 사람의소유가 된다(대판 1968. 6. 4. 68다613. 614) 어떤 농작물이 심어져있는지 꼼꼼이 살핀 후 경매에 참여해야 한다.
법정지상권은 법률에서 정한 물권이다. 조금만 공부하고 적극적으로 대처한다면 경매로 수익을 내기 좋은 물건이 될 수 있으니 관심을 가지고 살펴보는 자세가 필요하다.
베스트옥션 대표 이철우
문의 1544-7917 www.auction10.com
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경매물건을 감정평가 하면서 등기부상에 나타나지 않거나, 저당법에 의한 저당설정이 동시에 되어 있지 않으면, 매각에서 제외되고 이런 건물(기타건축물, 비닐하우스, 창고등)은
소유권의 분쟁이 있을 수 있으므로 “법정지상권 성립여지 있음”으로 평가한다.
사실 원활한 경매진행을 위해서 소유권을 밝혀주는 것이 당연할 것인데도 그 다툼을 경락자에게 떠넘기는 것이라 생각할 수 있다. 그렇다고 무시할 수 있는 권리는 아니고, 알아야 대처할 수 있는 권리이니 철저한 준비가 필요하다. 가장 기초가 되는 법률로는 민법제256조 ‘부동산의 소유자는 그 동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다. 그러나 타인의 권원에 의하여부속된것은 그러하지 아니하다’ 라는 것처럼 우리나라 민법은 토지와 건물을 별개의 부동산으로 보고 그 각각의 소유권을 주장할 수 있다. 그 ‘권원’이란 단순히 소유권만을 말하는 것은 아니고 ‘지상권’ ‘임차권’ 등과 같이 타인의 부동산에 자기의 동산을 부속시켜서 그 부동산을 이용할 수 있는 권리를 뜻한다. 법정지상권의 개념을 모두 이야기하는 것은 짧은지면으로는 무리가 따르므로 각각의 형태에서 해결방안을 모색해보기로 한다.
첫째 완전한 독립생활을 영위할 수 있는 건축물이 법정지상권의 대상이 된 경우-이런때는 토지위에 저당권 설정여부를 살펴보아야 한다.
먼저 토지에 저당권이 설정되면 어느 누가 건물을 건축 하여도 법정지상권은 성립하지 않는다. 토지에 담보가치를 저하시켜 저당권자의 이익을 침해할 수 없기 때문이다. 필자의 경험중 태안 동문리 근린주택의 경우도 소유권이전과 동시에 농협에서 근저당설정을 하고 토지, 주택을 공동담보로 하였으나, 지상의 건물1동은 담보에 추가하지 않았다. 그 후 농협에서 경매를 신청하였으며 단층주택1동, 야외화장실, 창고등이 제시외건물로 매각에서 제외되었다.
낙찰 후 소유자의 아들은 법정지상권을 주장하여 지상물매수청구권을 행사하겠다는 내용증명을 보내어 낙찰자에게 금전을 요구하였으나, 오히려 필자의 건축물철거소송과 지료청구권에 부담을 느껴 소송을 못하고, 건물을 인도한 사례가 있다.
또한 무허가건물의 경우도 등기없이 물권행위(매매등) 및 인도에 의하여 소유권을 이전할 수 없다 할 것인바, 점유자가 무허가건물의 신축자로부터 이를 매수하여 인도받아 점유하고 있다고 하더라도 그 소유권을 취득할 수 없고, 신축자가 법률상의 처분권한을 상실하였다고 할 수 없다(대판1997. 11. 28. 95다43594) 이렇듯 모든 물건이 건물이 존재한다고 하여 법정지상권의 문제가 야기되는 것은 아니라는 얘기이다.
둘째 비닐하우스등 이동이 용이한 건축물이 있는 경우-도시외곽의 농가주택이 경매에 나온 경우 흔히 볼 수 있다. 이런 경우는 기존 건축물에 부합여부를 판단하여야한다. 지상권성립과 별도로 물리적 구조와 용도, 기능면에서 기존건물과 독립된 경제적 효용을 가지고 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는가와 소유자의 의사 등을 종합하여 판단하는 것이 판례의 해석이다. 하지만, 대부분 창고용이나 농작물건조용으로 사용하는 비닐하우스는 별개의 소유권을 주장하기 힘들다는 이유를 들어 법정지상권이 성립할 수 없다는 견해다 다수이다.
셋째 수목 기타 농작물이 지상권의 대상인 경우-수목의 경우 소유권의 귀속은 위에서 말한 민법제256조의 부합의 원칙에 따른다. 즉, 타인의 토지에 권원 없이 식재한 수목은 토지소유자에게 귀속하고, 권원에 의하여 식재한 경우에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다(대판1998. 4. 24. 97도3425)
이처럼 경매에서 수목을 포함하였는지 여부와 제외되었다면 그 귀속여부를 확인한 후 수목의 종류 등을 꼭 확인한다면 큰 무리가 없을 것이다.
다년생식물과 한 해 식물 등의 소유권의 귀속은 민법상 부합원칙에 대한 예외를 인정하고 있다. 즉 타인소유 토지에 농작물을 경작한 경우에도 그 생산물은 사실상 이를 경작배양한 사람의소유가 된다(대판 1968. 6. 4. 68다613. 614) 어떤 농작물이 심어져있는지 꼼꼼이 살핀 후 경매에 참여해야 한다.
법정지상권은 법률에서 정한 물권이다. 조금만 공부하고 적극적으로 대처한다면 경매로 수익을 내기 좋은 물건이 될 수 있으니 관심을 가지고 살펴보는 자세가 필요하다.
베스트옥션 대표 이철우
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