경매물건에서 자주 등장하는 것이 유치권이란 물권이다. 어려운 권리중 하나다. 특히 공장경매에 많이 등장한다.  필자가 직접 경험한 경우이다. 평소 알고 지내던 유*산업의 대표의 의뢰를 받았다.
 2009년 12월15일 충주지원에 있었던 공장경매에 참여하고자 했으나, 법원에 유치권권리신고와 함께 현장에도 대형 현수막으로 ''유치권권리신고있음''이란 현수막이 걸려있어 입찰에 참여하기가 힘들다는 얘기였다.
 나는 우선 현장조사부터 다시하기로 하고 음성으로 달려갔다. 입찰일을 일주일도 남겨 놓지 않은 시간이었다. 소유자, 채무자는 (주)부*이고 유치권자는 3명. 소유자는 이미 부도난 상태였고, 현장에는 임차인 박모씨가 점유중 이었다. 임차인은 지금까지 경매에 들어간 물건임에도 매달 임대료를 지급하고 있었다. 임차인을 설득하여 경매 후 계속 공장을 운영하게 해줄 수 있으니 협조를 구했다. 다행이 임차인의 도움으로 법원에서 유치권기록을 구할 수 있었다.(임차인은 이해관계인으로 서류연람이 가능하다.)
 유치권의 내용을 살펴보니 (주)신*전기가 8천3백 만원. 유치권신고서에 적힌 전화번호로 전화를 걸어 신*전기의 사장을 만났다. 예전에 수.변전시설을 했고, 공사대금을 받지 못하여 유치권신고를 했다고 한다.
 과연 신*전기의 유치권은 인정될 수 있을까?
 위에서 현수막을 설치하여 간접점유를 인정하여야 한다면 분명 인정될 수 있으나 이건 분명 특정인의 신고가 아닌 한사람이 신고한 내용이고, 가장 필수적인 점유를 인정할 수 없었다.

 차분히 정리를 해보았다. 유치권자 3명은 점유를 하지 않았다. 분명히 성립요건에 들지않기에 승산은 있었다. 대법원 판례집을 뒤져서 2005년과 2006년 대법원 판례도 찾았다.
 이상의 경우를 보더라도 분명 자신이 있었지만, 만사불여튼튼이라고 했다. 임차인을 다시 찾아가 자신들이 임대차를 한 시점부터 현재 까지 다른 점유자는 없었다는 확인서를 요구했다. 임차인은 자신과 임대차계약을 하면 확인서를 써주겠다고 했다. 낙찰도 받지 않은 물건에 임대차계약이라니 조금은 어처구니없는 발상이었다. 손해 볼 일은 없었기에 위의 두 가지 서류를 의뢰자와 만나 작성을 했다.
 드디어 입찰일!! 감정가 30억5천만원/최저가 12억8천만원. 입찰가를 얼마로 할 것인가 한참을 망설였다. 기계, 기구를 다시 임대차할 수 있으며(이미 계약한 상태) 5000평 대지에 의뢰인이 사용할 공간도 충분하다. 15억6천만원(감정가대비 51%)에 낙찰을 받았다.
 1주일 후 법원에서 잔금 날짜가 정해졌다. 은행에서 대출을 받아서 잔금을 치루고, 마무리를 했다. 현재는 의뢰자가 증축공사를 마무리 하고, 전임차인과 재계약도 하고, 모두 운영에 전념하고 있다.
  만약 유*산업이 직접 이곳에 투자를 한다면 토지비용과 건물비용을 합쳐 23억원정도 들여야 한다. 그런데 경매를 통해 15억 6천만원을 들여 직접적인 이익만 8억원 정도를 보았다. 거기에다 기존 공장 내부의 기계 및 기구 등의 간접 이익이 있기 때문에 실질적인 이익은 더욱 크다고 할 수 있다.
 여기서 하나 더. 기존 공장을 임대를 해줬기 때문에 여기서 나오는 임대료로 은행대출 이자를 갚을 수 있어서 실 투자비용이 5억 이하라고 본다면 이번 경매로 인한 이익은 엄청나다고 할 수 있다.
 지금까지 현장에서 유치권을 깨뜨리기 위하여 어떤 노력과 일처리를 해야 하는지 예를 들어 설명했지만, 역시 어려울 수밖에 없다.  경매에서 제일 중요한 것은 무엇보다도 사람이다. 현장조사에서 많은 사람을 만나고 그 사람들의 이야기에 귀 기울이는 것이 어떠한 권리분석보다도 중요하다.

 유치권에 관한 법조항은 민법 제320조 내지 제328조까지 9개 조문과 민사집행법 제91조와 제274조 2개 조문 등 모두 11개의 법조문으로만 규율하고 있다. 조금은 허술하기에 많은 사람들이 악용하는지도 모른다. 그래서 유치권을 ''경매의 함정''이라 부르는 것 같다.
 하지만 조금만 알고 꼼꼼하게 대처한다면 큰 투자 이익을 볼 수 있는 것이 경매의 매력이다.

유치권의 성립요건은 아래의 경우이다.
 (1) 타인소유의 물건에 대해
 (2) 그 물건에 관하여 생긴 채권이어야 한다.
 (3) 채권이 변제기에 있어야 하며
 (4) 반드시 유치권자가 목적물을 ''점유''하고 있어야 하며
 (5) 당사자 간에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다.

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