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송파 신흥 상권의 현재는?
1988년 태어나 이제 서른 살 된 송파는 활기차게 변신중이다. 상권 역시 계속 확장중이다. 법조타운과 기업체들이 입주한 문정업무단지도 오피스타운의 면모를 갖춰나가고 있으며 석촌호수를 품고 ‘송리단길’이란 별칭이 붙은 백제고분로 45길 일대는 서울의 핫플레이스로 바뀌었다. 주목할 만한 송파 상권을 짚어보았다.출퇴근 시간대 문정역은 직장인들로 붐빈다. 문정업무단지에 동부지방법원, 검찰청 등이 이전을 완료하고 2100여 기업이 입주하면서 신흥 오피스타운으로 변모했다. 유동인구가 늘면서 카페, 음식점, 편의점, 술집, 병원, 약국, 부동산, 농협 하나로마트 등이 속속 들어서고 있다.문정업무단지 상권 ‘주중 활기, 주말 한적’문정역과 가깝고 잔디광장을 품고 있는 테라타워, 엠스테이트, SK V1 GL메트로시티가 이 일대의 빅3로 꼽힌다. 상가 임대료는 전용 면적 10평 내외가 월 200~300만원선. 역에서 가까울수록 임대료가 올라간다. 군데군데 비어있는 1층 상가가 보인다. “노른자위 입지의 1층 상가가 공실인 곳은 주인이 임대료를 낮추지 않아서 비어있어요. 문정지구는 비슷한 입지라도 동종 업종 간 매출액 차이가 커요. 버티다 문 닫는 상가도 속속 나오고 있지요. 신규 상가는 바닥 권리금이 없지만 세입자 손 바뀜이 일어난 상가들은 권리금이 붙고 있습니다”라고 현장에서 만난 공인중개사는 말한다.상권 활성화를 위한 묘책은?주중 점심시간에는 손님들로 북적이지만 주말에는 한산한 전형적인 주5일 상권이다. 전형적인 오피스 상권인 문정지구에 문화예술의 활기를 불어넣어 지역 명소로 발전시키기 위해 송파구도 고심중이다.문정역에서 법조단지까지 잇는 폭 30m, 길이 390m, 높이 7.5m에 달하는 지하보행통로인 문정컬처밸리에 대한 기대감이 높다. 송파구는 상인, 지역주민, 입주 기업들의 의견을 반영해 이 일대를 미디어, 문화, 놀이가 결합돼 주야간 볼거리, 즐길 거리가 있는 문화공간으로 꾸밀 계획이다. 이를 위해 내년 말 완공을 목표로 세부전략 수립 용역을 진행하고 있다.송리단길 ‘1년 만에 급성장한 골목상권’ 석촌호수 동호 뒤편 백제고분로 45길 일대 일명 ‘송리단길’은 이 동네 사는 주민들도 놀랄 만큼 단기간에 급부상한 신흥 상권이다. 음식점들이 몰려있는 백제고분로 41길 먹자골목을 제외하면 석촌호수 동호 뒤편 블록은 다세대가 밀집해 있고 미용실, 부동산, 철물점 등이 옹기종기 모여 있는 전형적인 동네 상권이었다.석촌호수 대로변, 방이동먹자골목에 비해 임대료가 저렴하고 잠실롯데타워, 석촌호수가 가까운데다 9호선 연장선 역세권이라는 호재를 염두에 두고 수년 전부터 청년 창업자들이 하나 둘씩 둥지를 틀었다. 젊은 층을 공략한 세련된 인테리어, 맛, 예쁜 음식 플레이팅은 SNS를 타고 입소문 났다. 현재 전용면적 약 10평 규모의 1층 상가는 보증금 1000~3000만원에 월 임대료 120~270만원선. “송리단길은 1년 사이에 급속히 빠르게 성장한 독특한 상권입니다. 경리단길, 망리단길에 이어 신생 ‘~리단길’이라는 젊은층의 호기심이 인스타그램 같은 SNS와 결합해 상권 성장에 영향을 미쳤지요. 초창기에는 카페 창업이 많았다면 임대료, 권리금이 계속 오르고 있는 상황이라 현재는 월세를 감당할 수 있는 음식점, 술집이 늘고 있습니다”라고 KYG상권분석연구소 김혁 책임연구원은 설명한다. 송리단길이 석촌호수 일대 상권에 변화 바람이 일대는 강남권에서는 드문 골목상권이라는 메리트를 가지고 있다. 게다가 오는 10월 9호선 연장선 개통으로 접근성이 좋아지고 연말부터 인근에 대단지 아파트인 헬리오시티가 입주를 시작하면서 상권에 호재로 작용할 것으로 보인다. 다만 송리단길 블록은 상가가 한정돼 있기 때문에 근처 석촌호수 서호와 카페거리 상권으로 공간적인 확장을 해나갈 것으로 보인다.[상권분석 전문가 김영갑의 입지 분석]Q. 문정업무지구 상권 현황은?이 일대는 음식점, 술집, 카페 등의 외식업소와 병원, 미용실 등의 서비스업, 편의점 등의 소매업 등이 혼재돼 있다.나이스지니데이타(주)가 제공한 카드매출 데이터로 외식 소비특성을 분석하면, 문정업무지구의 외식업 주요 고객은 남성 57%, 20~40대가 83%이다. 주중 이용객이 94%, 주말 4%로 전형적인 주5일 상권이다. 또한 행정기관이나 기업체에서 근무하는 직장인이 주 고객층이라 매출은 점심시간대(52%)에 집중돼 있다. 또한 성장 업종은 카페 〉 분식 〉 편의점 〉 양식 〉 외과·성형외과 순이며, 감소 업종은 변호사〉 중국음식〉 참치전문점〉 부대찌개〉 순대전문점 순이다.문정 지구 상가투자수익률은 평균 4%대로 2017년 하반기 기준, 서울 분양수익 평균 6%대보다 낮다. 군데군데 공실된 상가가 있는 건 임대료를 낮추면 분양가가 하락할 수 있기 때문이다. 앞으로 신축 공사가 모두 마무리 되고 상주인구와 유입인구가 안정화되는 시간이 필요해 보인다. Q. 앞으로 이 일대 상권 전망은?문정지구는 상권 수명주기 상 도입기에 해당하며 대중교통과 주차시설이 편리한 상권이다. 하지만 직장인들이 빠져나간 주말에는 유입되는 고객이 적다. 반면에 현대시티몰, NC백화점 등이 있는 장지역 가든파이브 상권은 극장, 서점, 엔터테인먼트 시설, 쇼핑몰을 두루 갖춘 대형몰이라 위례신도시 등에서 송파권역에서 유입되는 주말 고객이 많다.앞으로 문정지구 일대를 활성화시키기 위해서는 가든파이브, 문정로데오거리 등 인접 상권과 차별화를 모색하며 서로 윈윈하는 활성화 과정이 필요할 것으로 보인다. Q. 급부상한 송리단길 상권 현황은?카드매출 데이터를 통해 송리단길 상권의 외식 소비특성을 분석하면 주 고객이 여성(59%)이며 연령대로 살펴보면 20대(40.5%), 30대(27.4%)가 많은 젊은 여성 중심의 소비 상권이다. 주중과 주말 고르게 나타나고 점심(26%), 오후 (21%), 저녁(35%) 시간대별로 식사, 술, 음료 소비가 꾸준한 것이 특징이다. 송리단길 성장 업종은 양식 〉주점 〉일식 〉 노래방〉 일반 의류 순이며, 감소 업종은 여성 미용실〉 꽃집〉 편의점〉 자동차 정비〉 커피전문점 순으로 나타난다.Q. 석촌호수 품고 롯데월드타워 가까운데다 곧 9호선까지 개통하는 송리단길 상권은 어떻게 바뀔까?송리단길은 상권 수명 주기로 볼 때 도입기에서 성장기로 빠르게 진입한 것이 특징이다. 성장기 상권은 보통 부동산 지가와 임대료가 동반 상승해 상권 초기에 성장세를 보였던 카페 업종들이 점점 줄어드는 대신 오른 임대료를 감당할 수 있는 양식, 주점, 의류 상가가 등장한다. 송리단길 역시 현재 비슷한 징후가 나타난다.롯데월드타워 개장 이후 늘어단 유동인구가 방이먹자골목에서 송리단길, 석촌호수 서호를 잇는 상권으로 활성화 시킬 것으로 기대한다.
2018-09-12
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송파구 문정비즈밸리 현장 이모저모
내년 상반기 이전을 앞둔 문정동 법조 단지 일대는 마무리 공사가 한창이다. 인근에 준공된 상가, 오피스빌딩, 지식산업센터에서는 입주가 차근차근 진행되면서 오피스 타운의 면모를 갖춰가고 있다. 부동산을 비롯해 각종 음식점, 카페, 병원 같은 편의시설도 속속 문을 열고 있다.오랫동안 비닐하우스촌이었던 문정역 일대 총 54만8239㎡ 일대 문정지구가 비즈니스 타운으로 숨가쁘게 변신중이다. 2007년부터 시작해 2017년 말 완료 예정인 문정도시개발사업은 서울주택도시공사(구 SH공사)가 시행을 맡아 진행중이다.법조단지 내년 상반기 이전11만1166㎡ 규모의 법조단지에는 동부지방법원, 동부지방검찰청, 구치소, 법무부 부속 시설, 검찰특수기록관, 제3경찰 기동단이 들어선다. 이 가운데 경찰기동단은 이전을 마쳤고 나머지 기관들은 내년 상반기에 이전을 완료할 예정이다.송파대로에 자리 잡은 문정지구는 8호선 문정역, 장지역 역세권에 위치한데다 고속도로 접근성이 좋으며 수서에서 동탄신도시를 거쳐 평택에서 KTX 노선과 합류되는 수서SRT와도 가까운 등 교통과 입지 여건이 좋다.올해 말까지 도로, 공원 등 기반시설이 완료되는 미래형업무단지에는 IT융합, LED, 바이오메디컬, 신재생에너지, MICE 관광산업 등 지식집약형 미래 산업이 입주하게 된다.현재 54개 필지 중 42개 필지가 건축허가를 받아 29개 필지는 공사 진행 중이며 13개 필지는 준공을 마쳤다. 송파구는 입주가 완료되는 2017년에 이 일대가 강남 테헤란벨리와 판교 테크노벨리를 이을 신흥 IT타운으로 성장할 것으로 기대하고 있다.이 같은 기대감은 부동산 시장에 반영되고 있다. 문정역과 법조단지 인근 요지에 위치한 상가들은 웃돈이 5000만~1억원 이상씩 붙었다. 테라타워, 엠스테이트 등 분양을 완료한 지식산업센터도 1500만~2000만원 가량 프리미엄이 형성돼 있다.“입지 여건이 양호하기 때문에 매월 임대료를 내느니 취등록세 감면 혜택 받으며 아예 대출 받아 사무실을 마련하려는 중소기업들의 관심이 이어지고 있습니다. 임대 문의도 꾸준합니다. 임대료는 전용 25평 규모 사무실은 보증금 2천만원선에 월 180만원 선에 형성돼 있습니다”라고 부동산 관계자는 현장 분위기를 전한다.문정컬처밸리 공사중현재 공사가 진행중인 문정컬처밸리에도 관심이 모아지고 있다. 문화, 전시 휴게시설이 들어설 컬처밸리는 문정역 3,4번 출구 앞 광장부터 동부지방법원까지 폭 30m, 길이 390m로 조성된다.자연광이 들어오도록 설계된 지하 1층은 문화 공연이 가능한 선큰 광장과 지하보행통로가 조성된다. 289억 원의 예산을 들여 서울주택도시공사가 2018년 1월 말까지 공사를 완료할 예정이다. 현재 지하철 문정역에서 컬처밸리간 임시 연결 통로 공사와 지상층 통행로 공사가 한창 진행중이다.이와 같이 업무단지, 법조단지가 완공되면 문정역 일대는 예상 상주 인구가 3만5000명에 이를 것으로 예상한다.지난 10월부터 송파구는 이 일대 입주민들의 조기 정착을 돕고 민원 사항을 처리하는 등 행정 지원을 위해서 문정지구 종합행정지원단을 가동하고 있다. 현재는 불법주정차, 폐기물 무단투기 실태점검과 대책 마련에 나서고 있다.송파구, 주민 일자리 창출에 주력송파구는 앞으로 문정로데오거리와 연계한 지역 경제 활성화를 도모하는 한편 문정지구 내 볼거리, 즐길거리, 먹거리를 연계한 관광코스 개발도 모색중이다.최대 관심사는 일자리 창출. 문정 일대에는 앞으로 ICT융합, 생명공학, 친환경 녹색산업, 비즈니스&연구, 디자인&패션 등 신성장동력산업의 거점으로서 2000여 개의 기업체가 입주할 예정이기 때문이다.지난 8월 청년 일자리 창출을 위해 관내 IT업체와 협약을 맺고 취업 연계 교육을 실시하는 등 일자리 창출에 지속적인 관심을 쏟고 있다.현재 송파구는 송파대로를 따라 123층 제2롯데월드타워, 가락시영재건축, 가락시장 현대화사업, 문정 법조단지, 업무단지 개발, 동남권 유통단지, 위례신도시 조성 등 대규모 개발 사업이 진행되고 있다. 모든 사업이 완료되는 2020년에는 송파구 인구가 80만 명에 달할 것으로 전망하고 있다.문정도시개발사업-위치: 송파구 문정동 350일대-사업시행자: 서울주택도시공사(구 SH공사)-면적: 총 54만8239㎡ ·첨단업무용지(15만1551㎡, 8개 신성장 동력산업) ·법조단지(11만1166㎡, 법원, 검찰청, 구치소, 기동대 등) ·기타용지(4만1070㎡, 상업용지, 공공지원용지, 유보지) ·도시기반시설(24만4452㎡, 도로, 공원, 녹지 등)-사업 기간: 2007년 6월28일 ~ 2017년 12월31일-문정도시개발구역(총 54개 필지) 추진 상황 ·미래형업무단지(40필지) : 설계중(7), 공사중(19), 사용승인(14) ·상업용지(6필지) : 설계중(1), 공사중(5) ·법조단지(6필지) : 사용승인(1), 공사중(5) ·기타(2필지) : 유보지(1), 공공지원용지(1) *도로, 상하수도 등 기반 시설 설치 공정: 98%
2016-12-22
50대
이상
40대
30대
20대
이하
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