임차인의 갱신요구권 의사 번복과 사정변경 지역내일

임차인의 갱신요구권 의사 번복과 사정변경

지역내일 2024-02-07

아파트 매매계약을 체결한 상황에서 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했다면, 매매계약에 사정변경이 생겼다고 볼 수 있을까? 있다.

A씨는 2021년 1월 B씨로부터 인천 연수구의 아파트를 11억 원에 매수하기로 하는 가계약을 체결하고, 계약금으로 1억 1000만 원을 지급했다. 이후 A씨와 B씨는 본계약을 체결했는데, 계약 체결 무렵 아파트에는 임차인인 C씨가 같은 해 10월까지로 임대차계약을 체결하고 거주 중이었다. 이때 A씨와 B씨의 매매계약 체결을 중개한 공인중개사는 C씨와 통화해 C씨가 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것임을 확인받았다. 이에 따라 매매계약 특약사항에는 C씨의 임대차보증금 5억 원은 A씨에게 승계 조건이라는 등의 내용이 포함됐다.

그런데 잔금 지급일 직전 C씨는 갑자기 갱신요구권을 행사해 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보했다. 그러자 이 아파트에 실거주할 목적으로 계약을 체결했던 A씨는 B씨에게 잔금 지급을 하지 않았고, B씨는 이를 이유로 계약 해제 의사를 표시했다. 이에 대해 A씨는 “B씨는 C씨의 의사를 전달했을 뿐 C씨의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 인도할 의무를 이행하지 않아 잔금을 지급하지 않은 것이므로 매매계약에 따른 채무를 불이행한 것이 아니다”라며 “매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라”는 취지의 소송을 제기했다.

대법원은 “매매계약 문언 해석상 쌍방이 B씨의 현실인도의무 이행일은 2021년 12월로 하되 임차인에 대한 아파트 반환청구권 양도에 의한 간접점유 이전의무는 그보다 앞서 잔금 지급, 소유권 이전등기 의무의 이행과 함께 이행하기로 합의했다고 볼 수 있다”며 “이러한 해석은 완전한 권리의 이전을 목적으로 하는 매매계약의 성격이나 이 사건 매매계약 체결 당시 당사자 쌍방의 동기, 목적, 계약체결 경위 등의 통념에 부합한다”고 판시하면서 원고 패소한 원심을 파기하고 2023년 12월 7일 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2023다269139).