대구시가 부동산경기에 편승해 우후죽순처럼 생겨나는 지역주택조합사업에 대한 주의보를 발령했다.
대구시는 10일 지역주택조합사업 현황과 문제점에 대한 분석자료를 발표하고 지역주택조합 아파트에 대한 정확한 정보제공과 불법행위단속, 계도활동 강화 등으로 선량한 조합원의 피해를 최소화할 방침이라고 밝혔다.

대구시는 현재 대구의 지역주택조합은 16곳에 이르는 것으로 파악하고 있다. 이 가운데 설립인가와 주택사업승인 등을 받아 공사중인 주택조합은 1곳에 불과하다. 나머지는 설립인가 4곳, 설립인가 신청 3곳, 조합원 모집중 8곳 등이다. 

대구시는 최근 주택 분양시장 인기가 계속되면서 주변시세보다 저렴하게 새 아파트를 마련할 수 있는 지역주택조합 아파트에 대한 수요자들의 관심이 높아지고 있으나 토지확보 지연, 조합 내부 갈등, 회계처리 불투명, 추가부담금 과다 등의 민원이 발생하고 있다고 지적했다.
대구시의 분석자료에 따르면 지역주택조합은 조합이 사업의 주체가 되거나 조합과 등록사업자가 공동으로 시행하기 때문에 결국 조합원 개인의 자기 사업과 다름없다는 것.

지역주택조합사업을 등록사업자와 공동으로 시행할 때 가장 핵심은 토지 확보인데 공동시행으로 사업계획승인을 신청할 경우, 소유권을 95% 이상 확보해야 되기 때문에 토지 확보가 늦어질 경우 사업기간과 사업비 증가로 조합원의 추가분담금 발생 또는 사업지연 및 무산 등의 조합원 피해가 발생할 수 있다고 대구시는 지적했다. 

실제로 전국의 지역주택조합사례에서도 조합은 우후죽순 늘어나지만 안전장치가 많지 않아 조합원의 피해가 잇따르고 있다. 구체적 사업계획이 없는 상황에서 조합원을 모집한 후 계약금을 받고 사라지거나 조합비로 수천만 원을 받고도 사용내역을 공개하지 않고 추가비용을 요구하는 등의 민원이 수없이 접수되고 있는 실정이다.

또한, 조합원 모집 시 행정청의 협의 및 승인을 전혀 거치지 않은 임의의 계획도면과 단지 모형을 기준으로 한 동·호수 선착순 지정행위 및 이른바 ‘물딱지 거래’도 우려된다. ‘물딱지’ 매매 자체가 불법이며, 자칫 사업 진행이 되지 않거나, 사업승인 시 계획도면대로 승인되지 않을 경우, 조합원이 입는 피해는 엄청날 것으로 예상된다.

대구지역에서도 지역주택조합의 문제점이 가시화되고 있다. 동두 신암3동 주택조합의 경우, 사업예정부지 중 수협공판장 부지가 공매로 건설업체에 팔리면서 조합설립인가자체가 불투명하게 돼 집단민원이 발생하고 있다. 

수성구 범어지역주택조합사업도 중심상업지구에 1000가구가 넘을 경우, 공원부지확보가 필수인데도 계획설계에 반영되지 않아 인허가과정에 큰폭의 계획변경이 불가피하고 상업시설매출이 높아 상가 미분양 시 조합원분담금 상승이 우려되는 등의 문제점을 안고 있다. 

대구시는 지역주택조합 아파트에 대한 올바른 이해를 돕고 조합원들의 피해를 사전에 방지하기 위해 지역주택조합 관련 대책을 수립해 추진하고 있다. 지난 4월부터 전담팀을 만들어 피해예방을 위한 홍보 강화, 불법행위 단속 및 계도 활동 강화, 제도 개선을 위한 법령개정 등을 추진했다. 지난 4월에는 지역주택조합 추진절차를 투명하게 하기 위한 관련법을 강화해야 한다는 건의를 국토교통부에 제안하기도 했다. 

대구시 김수경 도시재창조국장은 “지역주택조합 조합원은 개개인이 사업의 주체자인 동시에 책임자이므로 어떤 위험이 있는지 사전에 꼼꼼히 살펴 재산상의 피해가 발생하지 않도록 각별히 주의해야 하고, 지역주택조합의 불법행위에 대해서는 사정기관에 고발 조치해 강력하게 단속하겠다”고 말했다.
최세호 기자 seho@naeil.com

■지역주택조합이란
지역주택조합은 일정지역에 6개월 이상 거주하고 있는 무주택자(85㎡이하 1주택 소유자 포함)가 주택을 마련하기 위해 주택법 제32조에 따라 설립하는 조합으로, 조합원 자격이 있는 주민들이 조합을 구성하고 사업주체가 되어 토지를 매입한 뒤 아파트 건설을 추진하게 된다.
지역주택조합 아파트는 사업주체가 조합(주민)이기 때문에 토지매입에 따른 금융비용과 시행사의 이윤, 각종 분양 광고 홍보비 등 부대비용 등을 절감할 수 있어, 공급가격이 일반 분양 아파트보다 10∼20% 정도 저렴하다고 알려져 있다.

또한, ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 추진하는 주택재개발?재건축 사업에 비해 추진절차가 간소해 사업진행이 빠르고 주택청약통장이 없어도 아파트를 소유할 수 있어 최근 실소유 또는 투자 목적으로 지역주택조합에 무분별하게 가입하고 있는 실정이다.
반면 사업시행사인 조합의 운영비리나 토지매입 지연 등의 문제가 발생할 우려가 있기 때문에 조합원 신청에 신중해야 한다. 특히 조합원으로 가입한 후에는 탈퇴가 쉽지 않다. 이는 주택법령상 조합원 탈퇴에 대한 제한은 없지만 국토교통부의 주택법 시행령 제38조와 제39조 등 조합표준규약에 따라 조합사업의 지속적인 추진을 위해 임의탈퇴가 원칙적으로 금지되어 있기 때문이다.

■ 지역주택조합사업 조합원 가입시 필수 체크리스트
1. 토지매임 완료여부 확인.
2. 토지매입이 원활하지 않는 경우 사업완료가 10년이 넘거나 사업계획승인시 토지사용권이 확보되지 않는 경우에는 사업 자체가 무산되는 경우도 있어 자칫 큰 손실을 볼 수 있음.
3. 입주가능시기 과장 주의
4. 사업기간에 따라 기반시설 설치 지연으로 인한 피해 우려
5. 사업대상지의 토지이용규제 및 관련절차로 인하여 사업추진에 대한 규모나 내용이 달라질 수 있으므로 조합원의 분담금 변경 및 사업성 여부 고려
6. 조합원 모집 운영과 관련해 각종 탈법 및 갈등의 소지가 있어 계약서, 조합규약 등을 신중히 확인 필요
7. 조합원 탈퇴 시 분담금 환급 및 사업완료 후 조합재산분배 등 조합원의 권리 및 의무 등에 대한 확인 필요
8. 조합가입시 계약서 및 조합규약, 사업추진 가능성과 시기 등 확인

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