2015년 말 양천강서지역 부동산 전월세 및 매매 동향

전세금 급등으로 인한 반전세 현상의 보편화, 매매가 동반상승

2015년 부동산시장은 활황이었다. 특히, 부동산 가격 전망이 엇갈리는 가운데 전세수요가 급격히 늘어 전세가격이 급등하고 급기야 품귀현상까지 나타나고 있다. 높은 전세금에 지친 실수요자들의 매매전환 수요로 인해 매매가도 동반 상승했다. 저금리 기조와 맞물려 집주인들은 전세금 상승분을 월세로 전환하는 반전세를 선호하고 높은 전세금을 감당하기 힘든 세입자들도 반전세를 받아들일 수밖에 없는 분위기다. 특히 12월~1월은 학군 수요를 노리는 이사철이기도해 부동산 가격에 관심을 갖는 이들이 많다. 양천강서지역의 주요 아파트단지의 전월세 및 매매시장 동향을 알아보기 위해 각 지역의 부동산중개업소 2~3곳을 조사(11월말 기준)했다.

하산수 리포터 ssha71@gmail.com

목동 지역

전세매물 거의 없고 반전세 및 월세 물건 대다수, 매매가 강세

목동 1~7단지 아파트의 경우 65.01㎡(20평)부터 190.01㎡(57평)까지 다양한 평형대가 있다. 1~6단지 아파트의 경우 전세 물건은 전 평형대 품귀현상이 지속되고 있으며 간혹 나오는 전세매물은 치열한 경쟁 속에 빠르게 소진되고 있다.

학군 수요가 대부분인 목동의 특성을 반영해 대부분의 세입자들이 재계약을 원하며 전세 상승분을 월세로 내는 반전세가 대세다. 35평 전세는 6억에서 6억 5,000선이며 반전세의 경우 4억~5억 보증금에 월세 70~100만 원 가량으로 시세가 형성돼 있다. 27평 전세는 4억 5,000~5억 선이며 반전세의 경우 보증금 2억 5,000에 월세 55만 원 또는 1억에 110만 원 정도이다.

7단지의 경우는 2,550세대로 1~6단지에 비해 세대수가 많고 특히 중소형 평형이 대다수라 수요자들이 찾는 전세 물건이 조금 남아있다. 27평 전세가는 4억대 중후반이지만 32평형 전세는 찾아보기 힘들고 반전세가 보증금 4억 5,000에 월세 90~100만 원에 거래되고 있다. 수리가 잘 된 물건일수록 가격이 비싸고 계약이 빨리 성사되기 때문에 원하는 날짜에 이사를 원하는 이들은 2~3개월 전부터 발 빠르게 움직여야 한다.

최근엔 거래하는 부동산중개업소에 선수금을 걸어놓는 경우도 많다. 월세이율은 반전세를 포함, 1억 기준으로 대략 3~4% 정도로 형성돼 있다. 목동 단지 내 아파트들은 재건축 추진과 학군 수요로 인해 매매가는 강세를 띠고 있다. 7단지 27평 매매가가 7억 초중반이며 35평형은 10억~11억까지 호가가 형성돼 있다.

신정동 지역

저금리 기조로 인한 월세 물량 증가, 전세가 상승은 내년까지 지속

3,100세대에 달하는 대단지인 목동14단지의 경우 22평 전세는 3억 중후반 대이며 27평형은 4억~5억 사이다. 35평이나 38평형 전세가는 6억~6억 5,000선이나 매물이 없고 반전세 매물도 보증금 3억 7,000에 100만 원 월세 물량이 하나 남아 있는 정도다. 전세 품귀현상은 전 평형대에 해당되며 중대형으로 갈수록 반전세 물량이 많은 편이다. 13단지의 경우 45평형 반전세가 보증금 5억에 월세 100만 원 수준이며 35평형은 보증금 4억에 50만 원 정도다. 14단지 30평형 매매가는 7억 초중반, 35평형은 9억 초중반대에 형성돼 있다. 매매거래의 경우 7~8월까지 활황을 보였지만 가계부채 문제로 주택담보대출 요건 강화 정책이 시행될 것이라는 뉴스 이후 거래량이 확연히 줄어 관망세로 돌아선 것 같다는 의견이 많았다. 이에 반해 목동 단지 내 아파트들의 재건축 수요는 꾸준할 것이라는 의견도 있었다. 이에 비해 전세가 상승은 내년까지 지속된다는 의견이 대다수였다.

마곡지구

신규 분양으로 전세물량 확보, 매매가 강세

작년 6월부터 입주를 시작한 마곡지구는 마곡엠밸리 1~15단지에 이르는 대규모 아파트단지로 주변에 대기업 연구소들이 들어서 매매 및 전월세 수요층이 두텁다. 마곡엠밸리 7단지의 경우 35평의 경우 전세가가 4억~4억 중반 대이며 물량은 거의 없다. 44평형은 전세가 5억 선이나 매물이 나오자마자 빠르게 소진되고 있다.

반전세 시세는 보증금 2억에 월세 100만 원선이다. 6단지의 경우 33평형이 전세가 4억 3,000~4억 5,000가량이며 반전세는 보증금 1억에 월세 120만 원이다. 마곡지구 역시 타 지역과 마찬가지로 전세물량이 부족하지만 마곡 힐스테이트 등 12월 입주를 시작하는 신규 물량으로 인해 전세가가 비교적 합리적인 선에서 거래되는 편이다. 시세는 35평형의 경우 4억 3,000부터 4억 7,000까지 형성돼 있다. 5호선 마곡역과 가장 가까운 엠밸리 14단지의 경우 35평형 전세가는 4억 7,000~5억까지 형성돼 있다. 엠밸리 단지 내 아파트들의 매매가는 7억 초중반이며 교통이 가장 좋다는 7단지의 경우 8억 선에 육박하고 있다.

발산, 우장산역 인근지역

학군 수요로 재계약 비율 높고 매매가와 전세가 가격차 1억 선

5호선 발산역 바로 옆 우장산 힐스테이트 아파트는 2,198세대의 대단지 아파트로 교통 및 학군 수요층이 두텁다. 이곳 역시 전세물량은 품귀현상이며 시세는 23평형 4억 초반, 33평형 5억 초반이다. 반전세 물량도 많지는 않지만 시세는 22평형이 보증금 2억에 월세 60만 원, 32평형은 보증금 3억 7,000~4억에 월세 50만 원 선이다.

우장산역 인근에 있는 우장산 아이파크이편한세상 아파트의 경우 32평형 전세가가 5억 2,000~3,000만 원대이며 24평형 전세가는 4억~4억 2,000정도로 5억 초중반, 6억 초중반인 매매가와 1억여 원 밖에 차이가 나지 않는다. 전세품귀 현상은 이곳도 동일하며 집주인들은 대부분 반전세를 선호한다. 반전세 시세는 24평형의 경우 보증금 1억에 110만 원선이며 32평형의 경우 보증금 3억 5,000~7,000에 월세 50만 원선이다.

우장산역 아래쪽에 위치한 강서 힐스테이트 아파트는 작년 6월에 입주를 시작한 신규 단지로 2,603세대의 대단지다. 33평형의 경우 전세는 5억 3,000~5억 5,000사이이며 가장 수요가 많은 25평형의 경우 4억 1,000~4억 4,000사이에 가격이 형성돼 있다. 여타 지역에 비해 전세물량이 좀 있는 편이지만 이곳도 반전세 물량이 대세다. 반전세 시세는 33평형의 경우 보증금 1억에 120만 원 월세이며 25평형의 경우는 보증금 1억에 100만 원 월세로 33평형과 별반 차이가 나지 않는다. 발산역과 우장산역 인근에 학교가 많아 학군 수요가 두터워 실수요자들이 주로 거주한다. 급등하는 전세금과 월세 압박으로 매매 수요가 있는 편이다.

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