토지 임대차의 경우 임대인은 언제 계약을 종결하고 임차인을 내보낼 수 있을까? 계약기간이 남아 있더라도 임대료가 2회 이상 연체된 경우에는 임대차 계약을 해제할 수 있다. 그러나 임차인이 나가라는 요구에 응하지 않고 버티는 경우에는 어떻게 해야 할까?
토지 주인은 임차인을 내보내고 지상 건물을 철거해야 토지를 자기 마음대로 사용하거나 다시 임대할 수 있다.
토지를 임대하는 사람은 기간이 끝나면 지상 건물을 헐고 나대지 상태의 토지를 반환받기를 원할 것이다. 토지를 임대할 경우 임차인은 토지 위에 건물이나 시설물을 설치하게 되는데 임대인은 임대기간이 끝났을 때 지상 건축물을 철거한 후에 깨끗한 토지를 반환해 달라고 요구하는 경우가 많고 이런 내용을 임대계약서에 특약으로 기재하는 경우가 많다.
그러나 민법에서는 임차인이 건물에 대한 권리 주장을 하지 않고 건물을 철거하거나 건물에 대한 권리를 주장하지 않고 그대로 임대인에게 넘겨주기로 하는 약속을 했다고 하더라도 무효라고 규정하고 있다. 민법은 건물을 지을 목적으로 토지를 임차한 경우 임대기간이 끝났다고 건물을 철거하라고 하면 사회경제적으로 손실이 크기 때문에 임대기간을 갱신하여 재계약을 해주거나 지상물을 매수하도록 하고 있다. 이는 강행규정이기 때문에 무조건 건물을 철거하겠다는 특약은 임차인에게 불리한 약정으로서 무효가 된다.
임차인의 지상물 매수청구권 제도는 토지의 자유로운 활용을 제한하는 측면이 있다. 임대인은 자신이 필요하지 않더라도 임차인의 필요하여 지은 건물을 시가대로 매수하여야 하기 때문에 토지의 지상이 건물을 짓도록 하는 토지 임대를 꺼릴 수밖에 없다.
시골의 땅을 1년에 100만 원을 받기로 하고 2~3년을 임대하여 축사를 짓도록 했는데 축사에서 냄새가 심하게 난다는 동네 사람들의 민원이 끊이지 않아 임대차계약의 갱신 요청을 거부하고 임대차를 종료하자 임차인이 축사에 대한 지상물 매수청구권을 행사한 사례가 있었다. 몇 년 동안 받은 임대료는 수백만 원에 불과한대 지상물 매수 대금으로 2천만 원이 넘는 대금을 부담한 사건이었다. 필요도 없는 축사를 수천만 원씩 주고 매수한 임대인은 법이 너무 황당하다고 불만을 토로한 적이 있다.
이러한 예상치 못한 손해를 피하려면 토지를 임대할 때 지상 건물을 짓지 않고 토지만을 사용하는 임대를 하거나 임대인이 계속 임대할 수 있는 용도로 건물을 지어 건물까지 같이 임대하는 방법 등을 찾아야 할 것이다.

이재구 변호사

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