부동산을 구입하기 전에 반드시 현장답사와 권리관계 등을 증명해 주는 서류를 확인해야 한다. 현장답사만 하고 서류 검토를 제대로 못하거나 서류는 꼼꼼히 챙겼다 해도 현장을 확인하지 않으면 당할 수 있다.
특히 현장답사는 아는 만큼 보인다. 알지 못하기 때문에 챙기지 못하는 것들도 많다. 서류에서처럼 확인할 수 있는 것들이 정리돼 있지 않기 때문에 체크리스트를 미리 준비하는 것이 좋다. 도로여건과 향, 주변의 인프라, 오염시설 등과 같은 외부적인 부분도 있지만 내부시설도 챙겨보아야 한다. 내부시설을 살펴볼 때는 해당 부동산의 내부에 들어가 하나하나 살펴봐야 한다.

현장답사 통해 도로 여건 살펴야

현장답사에서 중요한 것 중 하나가 도로와의 관계다. 우선 진입로가 확보돼 있는지, 확보돼 있다면 그 상태가 어떤지를 보아야 한다. 특히 지적상 확인한 도로와 현장도로가 일치하는지가 중요하다. 지적상도로와 현황도로가 차이 나는 경우도 많다. 도로가 있어도 차가 다닐 수 있는 도로인지, 교행이 가능한지 등도 중요한 체크사항이다. 포장인 경우와 비포장인 경우도 봐야하고 특히 전원주택용으로 토지를 구입할 때는 도로의 경사도에 따라 겨울에 생활하기 불편할 수 있다. 고속도로, 국도 등과 연계성도 고려의 대상이다. 도로와의 접근성이 떨어진다면 생활자체도 불편하지만 가격상승의 가능성도 낮아 투자가치도 없다.
건물에서는 채광도 중요한 고려대상이다. 햇빛이 얼마나 드는지를 파악해야 한다. 특히 집을 구할 때는 가장 우선적으로 챙겨야할 사항이다. 주택의 경우 향을 중시하는데 이는 채광이 중요하기 때문이다. 주택에서는 에너지 비용에 대한 부담이 점점 높아지고 있어 햇빛이 들어오는 정도에 따라 난방비나 전기세 등을 줄일 수도 있다.
주변 기반시설이나 편의시설과의 접근성도 살펴보아야 한다. 예를들어 제공된 아파트 정보에서는 역세권이며 대형마트와 가깝고, 의료시설이나 학교 등의 시설이 집 주변에 있다고 하지만 막상 현장을 살펴보면 정보가 다른 경우도 많다. 그래서 현장답사가 중요하다.

부동산 권리관계 ‘등기부등본’

현장답사에서 챙기지 못한 것은 서류를 통해서 해야 한다. 부동산 구입할 때 확인할 서류들은 많다.
우선 권리관계를 보려면 등기부등본을 봐야한다. 등기부등본은 해당 부동산의 권리관계를 정리해 놓은 공적장부다. 과거부터 현재까지 해당 부동산의 권리관계가 어떻게 변해 왔고, 현재시점에는 소유주가 누구로 돼 있는지, 금융권 등에 근저당이 설정되어 있는지도 알 수 있다. 해당 부동산에 대한 모든 권리관계를 나타낸다. 전세나 월세로 집을 구할 때도 등기부등본을 확인해 실소유주와 계약을 해야 한다. 또 해당 부동산의 과거내역을 확인할 수 있어 소유주에 대한 신뢰성이나 또 앞으로의 리스크 관리에 대한 부분도 예측할 수 있다.
건물의 경우는 건축물대장, 토지의 경우 토지대장 등 각종 대장도 보아야할 서류다. 건축물대장은 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장이 건축물의 소유·이용상태를 확인하고 건축정책의 기초자료로 활용하기 위해 만든 문서다. 즉, 건축물의 기본개요 및 세부사항까지 문서 하나로 확인할 수 있다. 건축물의 구조와 평면 자재의 종류 등도 알 수 있다. 건물이라면 엘리베이터가 몇 개인지, 주차장은 얼마나 되는지, 각 층 면적은 얼마인지 등의 모든 사항이 문서 한 장에 정리되어 있다. 특히 시골 땅을 구입할 때 지상부에 건축물이 있다면 꼭 건축물대장을 확인해 정상적인 건물인지 소유주는 누군지를 확인해야 안전하다.
토지대장도 소재와 용도, 면적, 공시지가 등 다수의 사항이 기재되어 있다. 부동산의 실소유주를 확인할 수 있고, 주소지와 면적이나 공시가격 등의 기준이 되는 것이 바로 이러한 대장이다.

지적도와 현황 다를 땐 측량

토지이용계획확인원도 확인해보아야 할 서류다. 우리나라에는 용도지역제가 존재한다. 용도지역은 도시지역과 농림지역, 자연환경보전지역 등의 종류가 있는데 이는 도시계획상 건축물의 용도 및 특성에 따라 지역을 나누는 제도다. 각 토지마다 입지할 수 있는 건축물의 종류, 높이 등에 제한을 두는 일종의 규제인 셈이다. 이 용도지역제에 대한 각종 토지의 규제사항이 나와 있는 서류가 토지이용계획확인원이다. 부동산 거래 전 필수적으로 확인해 보아야 한다. 가령 전원주택지로 적당한 관리지역 토지를 구입했는데 상수원보호구역이나 문화재보호구역, 군사시설보호구역 등의 규제가 있다면 집짓기 까다로울 수도 있다.
지적도도 보아야 한다. 지적도는 땅의 생김새와 인접 토지와의 관계, 도로와의 관계 등을 확인할 수 있다. 토지를 구입할 때 현황과 지적이 다른 경우도 많기 때문에 지적도와 차이가 난다면 측량을 해보는 것이 좋다.

김경래리포터(oksigol@oksigol.com)
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