올해 부동산 제도에 많은 변화가 있고 세입자 권리보호를 위한 장치와 주택구입 지원도 강화된다. 반면 다주택자 양도세 중과 폐지, 분양가 상한제 탄력운영 등은 국회의 문턱을 넘지 못해 올해 이들 법안의 처리 여부에 시선이 쏠리고 있다. 2014년 달라지는 부동산 관련 주요 세제 및 제도에 대해 살펴봤다.

도움말 부동산114 리서치센터 김은진 책임연구원
피옥희 리포터 piokhee@naver.com
 
세입자, 임대보증금 보호범위 확대
소액 임차인의 우선변제금을 상향하고 적용대상 보증금을 확대하는 내용을 골자로 한 주택 및 상가건물임대차보호법 시행령 개정안이 시행된다. 개정안에 따르면 주택은 서울의 경우 우선변제 받을 임차인 범위가 현행 전세보증금 7,500만 원 이하에서 9,500만 원 이하로 확대된다. 수도권 지역은 6,500만 원에서 8,000만 원으로, 광역시 등은 5,500만 원에서 6,000만 원으로 대상자가 늘어난다. 또, 전세에서 월세로 전환할 경우 월세 상한은 현행 14%에서 10%로 낮아진다.
상가건물임대차보호법 시행령 개정안에 따라 상가 세입자의 보호범위도 확대된다. 보호법 적용 대상의 범위가 환산보증금(보증금+월세×100) 기준으로 서울은 현행 3억 원에서 4억 원으로, 서울을 제외한 수도권의 과밀억제권역은 2억 5,000만 원에서 3억 원으로, 광역시 등은 1억 8,000만원에서 2억 4,000만원으로 넓어진다. 최우선으로 변제하는 영세업자 범위도 전국적으로 확대해 서울은 보증금 5,000만원에서 6,500만원까지 늘어난다. 우선 변제 받는 보증금도 지금의 1,500만원보다 700만원 늘어난 2,200만원이 된다.
 
1월 2일부터 전세금 안심대출 시행
전세금 안심대출은 세입자가 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 은행에 넘기고 금리를 낮춰 받는 기존의 ‘목돈 안 드는 전세제도Ⅱ(전세금 반환청구권 양도방식)’와 전세계약 종료 후 집주인이 전세금을 돌려주지 못할 때 대한주택보증이 책임지는 ‘전세금 반환보증’을 결합한 상품이다.
1월 2일부터 우리은행에서 시범 판매되며. 대출을 신청하면 세입자의 전세금 반환청구권을 넘겨받은 대한주택보증이 전세금 상환을 보증하며, 시중은행 일반 전세대출의 연 4.1% 수준보다 0.4% 낮은 연 3.5∼3.7% 금리가 적용된다. 전세계약이 끝난 뒤 집주인이 한 달 내 전세금을 돌려주지 않거나 집이 경매로 넘어가는 경우 대한주택보증이 전세금을 대신 돌려준다.
 
‘희망임대주택 리츠’ 면적제한 폐지
희망임대주택 리츠는 집이 있지만 대출 상환금으로 고통 받고 있는 하우스 푸어가 주택을 리츠(부동산투자신탁)에 매각한 뒤 보증부 월세(연 6%) 형태로 5년간 임차해 거주하는 제도다. 4?1대책에서 도입된 이 제도는 당초 매입대상을 1가구 1주택자(한시적 2주택자)가 소유한 전용 85㎡이하 중소형 아파트(9억 원 이하)로 제한했었다. 하지만 2014년부터 하우스 푸어 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대주택 리츠’ 사업이 전용면적 85m²가 넘는 주택으로 확대된다.
 
저리(低利) 주택구입 지원 자금 하나로 통합
현재 정부 자금이 들어가는 정책 모기지로는 근로자 서민 및 생애최초 주택구입 자금 대출과 우대형 보금자리론이 있다. 올해에는 하나로 통합돼 1월 2일부터 부부합산 연소득 6,000만 원 이하(생애최초는 7,000만 원 이하)인 무주택 가구주는 통합된 모기지를 이용하면 된다.
통합정책 모기지는 소득 수준과 만기에 따라 시중은행보다 낮은 연 2.8∼3.6%의 금리를 적용하며 고정금리와 5년 단위 변동금리에서 고를 수 있다. 최대 연체 이자율도 은행 최저 수준인 10%로 인하돼 대출 문턱을 낮췄다.
 
만 19세 이상 주택 청약 가능
주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 주택 청약 가능 연령이 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 완화된다. 지난 2013년 7월 민법상 성년 나이가 만 19세로 낮아진 데 따른 것이다. 현재 연령 제한 없이 가입할 수 있는 주택청약 종합저축을 제외한 청약 예·부금 가입 연령도 만 20세 이상에서 만 19세 이상으로 낮아진다.
아울러 다자녀가구나 신혼부부, 생애최초 주택 특별공급 운용지침에 따라 성인 연령기준 역시 만 20세에서 만 19세로 낮아진다. 이에 따라 생애최초나 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청할 때 소득산정에 포함되는 성인이 만 19세 이상 세대원으로 늘어나게 된다. 현재 생애최초, 다자녀가구, 신혼부부 주택 특별공급을 신청하려면 세대주와 성년인 세대원 전원의 소득 입증서류를 제출해야 한다.
그동안 개정 민법이 시행된 이후에도 주택관련 제도의 성년 규정은 20세와 19세가 혼용돼 있었는데 이를 19세로 통일할 수 있게 돼 이에 따른 혼란이 상당부분 줄어들 전망이다.
 
건설사, 전·월세로 운용하다 일반분양하면 선착순 분양 가능
건설사는 주택시장 상황에 따라 아파트 분양 물량과 시기를 손쉽게 조절할 수 있게 된다. 주택공급에 관한 규칙 개정안에 따라 건설사가 아파트 단지를 쪼개서 공급할 수 있는 ‘입주자 분할 모집’ 단지의 기준은 현행 400가구 이상에서 200가구 이상 단지로 완화된다. 입주자 분할 모집의 최소 단위도 기존 300가구 이상에서 50가구 이상으로 축소된다. 또 3회까지만 가능했던 분할 분양(단지 쪼개기) 횟수도 5회까지 가능해진다.
또 건설사가 아파트를 다 짓고 2년 이상 전월세로 임대를 주다가 일반분양에 나설 경우 청약통장 여부와 관계없이 선착순 분양이 가능해진다. 아울러 건설사들이 공급 물량의 일부를 후분양으로 전환할 경우 대한주택보증의 지급보증 등을 통해 금융회사로부터 연 4~5% 수준의 저금리 대출을 받을 수 있다.
 
경매 관련 공유자우선매수권 및 최적매각 기준 변경
민사집행법 개정을 통해 부동산 경매제도 및 절차가 대폭 개선된다. 공유자우선매수권이란 공유로 된 채무자의 부동산이 경매로 나왔을 때 공유자가 제3자보다 우선해서 매수할 수 있는 권리다. 법원경매 시에만 인정되고 공매의 경우에는 인정되지 않는다.
개정안은 현재 무제한으로 허용하고 있는 공유자우선매수권의 행사를 1회로 제한하기로 했다. 우선매수 신고를 한 공유자가 매각기일 종결고지 때까지 보증을 제공하지 않거나 신고를 철회했을 때 매각 절차에서 우선 매수 신고를 더 이상 하지 못하도록 규정했다.
최저 매각가격의 기준은 현행 감정평가액에서 ‘감정평가액의 20%를 뺀 액수’로 낮춰진다. 이에 따라 경매의 신속성이 제고되고 매수 희망자들의 경매시장에 대한 관심이 보다 높아질 것으로 전망된다.
 
2014년 4월부터 리모델링 수직증축 가능
공동주택 리모델링 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과한 가운데 2014년 4월부터 시행에 들어갈 전망이다. 지은 지 15년 이상 된 공동주택을 현재 층수에서 최대 3개 층까지 증축하고 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있게 된다.

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