중개수수료의 반환
지역내일
2014-04-19
대출을 받아 부동산을 매수했는데 예상대로 부동산의 가격이 오르지 않고 대출금에 대한 이자를 연체해 경매가 개시되는 경우가 종종 있다. 이런 경우에는 주식투자와 같이 손절매를 해야 한다.
“이 건물을 살 사람이 없어요. 10억만 받아도 잘 받는 거예요. 제가 재주껏 매수인을 소개할 자신이 있으니 10억원이 넘게 팔리면 차액의 50%를 소개비로 주세요.” “네. 어쩔 수 없죠. 10억원 미만이라도 어떻게든 꼭 팔아주세요.” 그런데, 약속을 하자마자 바로 그 사람은 매수인을 데리고 와서 계약을 하자고 하면서 11억원에 계약을 하도록 했다.
이 경우 약속한 대로라면 5천만원을 소개비로 주어야 한다. 그런데 부동산중개업법에 의하면 공인중개사가 받을 수 있는 중개수수료의 법정 상한선을 정해 놓고 한도액을 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 인정하지 않고 있어 법정비율을 초과하는 수수료 약정은 무효이다.
그런데, 위 사례에서 소개비를 받기로 한 사람이 공인중개사 자격이 없고 우연한 기회에 단 1회 타인 간의 거래행위를 중개한 경우 등과 같이 ‘중개를 업으로 한’ 것이 아니라면 중개사의 수수료 제한에 관한 법이 적용되지 않고 소개비 지급약정이 강행법규에 위배되어 무효라고 볼 수 없다는 것이 판례이다.
다만 중개수수료 약정이 부당하게 과다하여 민법상 신의성실 원칙이나 형평 원칙에 반한다고 볼만한 사정이 있는 경우에는 상당하다고 인정되는 범위 내로 감액된 보수액만을 청구할 수 있다. 64,800평을 평당 33,000원 이상을 받게 되면 그 차액은 수수료 명목으로 가지도록 약속했는데 매매가격이 평당 35,000원, 전체 매매대금이 22억6,800만 원으로 계약된 경우 원래 약속한 수수료는 1억2,000만 원이나 된 사례가 있었다. 위 사건을 담당한 지방법원은 3,600만원이 적정한 소개비라고 판단하고(30%만 인정), 나머지는 돌려주라고 판결했다.
부동산(여관)을 직접 매수하려고 하였으나 거절당하자 자신의 중학교 동기이자 매도인의 친구에게 도와달라고 요청하였고, 그 친구가 부동산을 같이 답사한 후 매매계약을 중재하면서 계약서 작성에 관여하고 중도금과 잔금을 지급할 때 중간역할을 한 후 1,000만원을 받은 사안에서 대법원은 우연한 기회에 친구의 부탁으로 친구들 사이의 부동산 중개를 한차례 한 것으로 중개를 업으로 한 것이 아니므로 수수료 약정이 무효라고 볼 수 없고, 그 금액도 과다하다고 볼 수 없다고 판단했다.
이재구 변호사
Copyright ⓒThe Naeil News. All rights reserved.
위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>
목록
보내기