부동산을 구입할 때는 현장답사와 서류 확인이 필수다. 이 때 보아야 할 서류가 많은데 등기부등본, 각종 대장, 토지이용계획확인원 등이다.

부동산 권리관계는 ‘등기부등본’

우선 해당 부동산의 소유권과 관련된 사항을 알아보아야 하는데 이 때 보아야 하는 것이 등기부등본이다. 해당 부동산의 권리관계를 기입한 공적 장부다. 과거부터 현재까지 권리관계가 어떻게 변했고, 현재 소유주가 누군지를 알 수 있다. 실소유주를 확인할 수 있고, 은행이나 개인에게 돈을 빌리고 근저당이 설정되어 있는지도 알 수 있다. 경매, 저당권, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기와 같은 사항들이 설정되어 있는지도 확인할 수 있다.

토지에 건물이 있을 경우에는 건물의 등기부 등본은 별도로 존재하기 때문에 이를 확인해야 한다.

거래를 할 때 등기부등본상의 명의자와 실제 계약 체결자가 다르면 반드시 관계를 확인해야 한다. 잔금을 치른 후에도 소유권 이전등기가 되지 않거나 땅을 활용하지 못하는 경우가 발생할 수 있기 때문이다. 불가피한 사정이 있어 대리로 거래를 할 경우에는 부동산 매도에 대한 위임장을 확인하고 잔금 지급과 소유권이전 등기는 동시이행 돼야 한다.

면적과 지목은 ‘토지대장’

토지를 살 때는 토지대장을 챙겨봐야 한다. 토지대장은 토지의 성질을 한눈에 파악할 수 있는 서류로 이를 통해 토지(임야)의 주소와 지번, 지목(변경여부), 면적, 소유권의 변동사항 등을 확인할 수 있다. 그리고 하단에 토지의 등급과 개별공시지가가 표기된다. 여러 명의 명의로 되어 있는 경우에는 공유자 명부가 첨부되어 있다.

토지대장에서 면적과 지목을 주목할 필요가 있는데, 거래하고자 하는 땅의 면적과 지목이 토지 등기부등본상에 다르게 기재되어 있거나 혹은 실제 토지의 면적이나 지목이 다를 경우, 토지대장에 나타나는 면적과 지목을 기준으로 거래한다.

건물의 경우에는 건축물대장을 확인해야 한다. 건축물대장은 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장이 건축물의 소유·이용상태를 확인하고 건축정책의 기초자료로 활용하기 위해 만든 문서다. 즉, 건축물의 기본개요 및 세부사항까지 문서 하나로 확인할 수 있다. 만약 하나의 건축물을 매입할 때 매입희망 건축물이 어떤 재료로 지어졌는지, 엘리베이터는 몇 개인지, 주차장은 얼마나 되는지, 각 층 면적은 얼마나 되는가 등의 모든 사항이 정리되어 있다.

땅 모양과 도로 관계는 ‘지적도’

토지 거래에서는 지적도(임야도)도 보아야 한다. 지적도에는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계, 도면의 색인도·제명 및 축척, 도곽선 및 도곽선 수치, 좌표에 의하여 계산된 경계점간 거리 등이 등록되어 있다.
경계점좌표등록부(수치지적부)를 비치하는 지역 내의 지적도에는 제명 끝에 ‘수치’라는 표시를 추가하고, 도곽선 우측 하단에 ‘이 도면에 의하여 측량을 할 수 없음’이라 기재합니다(지적법시행규칙 10조 2항).

현장답사하면서 의외로 지적도의 효용을 알지 못하고 간과하는 경우가 있다. 부동산의 형상과 지번만 확인할 뿐 더 이상의 가치를 두고 있지 않는 것이다.

일반 투자자들이 토지 경매나 투자를 하기 위해 현장 답사를 할 경우, 지적도를 보고 현장을 판단하기는 어렵기 때문이다. 그러나 자연의 힘은 꾸준히 지형을 변화시키기 때문에 도로와 경계, 그리고 현재 위치를 중심으로 땅의 모양을 찾아야 하므로 지적도는 중요한 자료다.

지적도와 임야도는 땅의 전체적인 모양과 주변 땅과의 인접관계, 도로 상황을 확인할 수 있고 맹지 여부를 판단할 수 있기 때문에 세밀하게 확인하는 것이 좋다.

지적도상 도로가 접해 있어야 개발행위허가가 가능하기 때문에 가장 먼저 확인하는 부분이 바로 도로 접근성이다. 물론 현황도로가 있다면 허가가 가능할 수도 있만, 그 외의 경우에는 반드시 도로에 접해 있어야 한다. 하천이나 구거(도랑)옆에 있는 땅은 하천의 범람이나 물리적인 힘에 의해 지적도상의 경계와 현황이 다를 수 있으므로 현장답사와 함께 대조하는 습관이 중요하다.

지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 있으면 임야도를 발급받아야 한다. 지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 없는 일반 지번의 경우에는 ‘토임’이라 해서 등록 전환되었기 때문에 지적도를 확인해야 한다. 지적도 하나를 가지고 땅을 찾기란 쉽지 않은 일이기에, 인근의 지적도와 임야도를 함께 지번도를 중심으로 확인하는 것이 좋다.

규제사항은 ‘토지이용계획확인원’

토지이용계획확인원도 꼭 보아야 할 서류다. 땅의 현재 상태와 활용 가능성 여부 및 규제사항 등 토지에 관한 모든 것을 한눈에 확인할 수 있다. 토지 소재지 주소와 지번, 지목, 면적 등의 기본적인 사항과 함께 도시관리계획상의 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획 여부 등을 표시해 놓았다. 우리나라에는 용도지역제가 존재한다. 이는 도시계획상 건축물의 용도 및 특성에 따라 지역을 나누는 제도다. 각 토지마다 입지할 수 있는 건축물의 종류, 높이 등에 제한을 두는 일종의 규제인 셈이다. 

우리나라 국토는 토지의 계획과 이용에 관한 법률에 의해 4개의 용도지역 즉 도시지역, 농림지역, 관리지역, 자연환경보전지역으로 나뉘어 놓았다. 상업시설이나 빌딩, 공장 등이 들어서 있는 곳들은 도시지역, 농사짓고 나무 심기 좋은 땅은 농림지역, 자연환경이 좋은 국립공원이나 강변, 호수주변지역들은 자연환경보전지역으로 지정되어 있다. 도시도 아니고 농사를 짓기에도 불편하며 경관도 별로인 곳은 관리지역으로 지정해 제한적인 개발이 가능하도록 해놓고 있다.관리지역은 생산관리지역, 보전관리지역, 계획관리지역으로 세분화 돼 있으며 건폐율 규정이 각각 다르다. 즉 땅을 이용해 집을 지을 수 있는 면적이 계획관리지역은 40%까지고 생산이나 보전관리지역은 20%까지다.

토지이용계획확인원의 용도지역 중에는 2가지가 중복된 곳도 있다. 예를 들어 생산관리지역과 농림지역이 같이 지정된 경우도 있는데 이것은 한 필지에 일정부분은 생산관리지역이고 일정부분은 농림지역이란 의미다. 이럴 경우 정확한 내용은 시군청을 방문해 보아야 알 수 있다.

토지이용계획확인원에는 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래 등과 관련된 각종 규제사항들도 정리돼 있으므로 확인이 가능하다. 가령 집을 지을 목적으로 토지를 구입하였는데 상수원보호구역이나 수변지구 등의 규제가 적용되고 있다면 그 토지는 쓸모없는 땅이 되고 말 것이다.

김경래 리포터 oksigol@oksigol.com

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