최근 전·월세난이 극심해지면서 부동산 사기도 늘고 있다. 일반인들이 부동산 법규에 취약하다는 점을 악용해 부동산 거래 및 매매 사기가 더욱 기승을 부리고 있는 것. 알면 ‘득’ 되고 모르면 ‘독’ 되는 부동산 사기에 대해 법무법인 청목 이주헌 변호사의 도움말을 들어봤다.    
도움말 법무법인 청목 이주헌 변호사
피옥희 리포터 piokhee@naver.com 


<사례1> 집주인인 양 속여 전세금 가로채

대부분 전셋집을 구할 때 부동산 중개업소에 들러서 집의 위치와 가격을 문의하게 된다. 그러면 중개인은 전세 매물이 나와 있는 집중에서 세입자(임차인)가 제시하는 금액과 비슷한 집을 소개한다. 그리고 세입자가 마음에 들어 하면 집주인(임대인)을 불러서 전세 계약을 하게 되는데, 이때 집주인의 주민등록증과 집의 등기부등본 등을 확인하게 된다.
최근에는 아파트를 월세로 계약해 입주한 뒤 임대인의 주민등록증을 위조해 자신이 집주인인 양 속여서 세입자로부터 수억 원의 전세금을 받아 가로채거나 대출을 받아 가로채는 사기수법이 기승을 부리고 있다. 이처럼 전문 사기범들이 처음부터 의도적으로 모의하여 사기를 공모하는 경우라면 세입자들은 쉽게 당할 수밖에 없다.
일정 규모 이상의 임대차 계약을 체결할 때에는 반드시 공인된 중개인의 중개로 임대차 계약을 진행하는 것이 좋으며, 중개인과 함께 등기부등본을 발급받아 보고 집주인의 신분증 등을 추가로 확인하는 등 꼼꼼히 살펴야 한다. 

☞ 주민등록증을 집주인으로 위조하는 것은 쉽게 할 수 있으나, 은행예금 명의를 집주인으로 하는 것은 쉽지 않다. 따라서 전세금을 지급할 때는 반드시 소유자의 명의로 된 은행계좌로 송금해 지급해야 한다. 하지만 중개인까지 공모해 사기를 범하는 경우가 있으므로 해당 지역에서 오랫동안 업무를 해오고 있는 중개인을 선택하되, 중개인들이 가입한 보험증권을 반드시 교부받아두는 것이 피해회복에 도움이 된다. 


<사례2> 이중계약 후 보증금 받은 뒤 잠적  

다세대주택이나 원룸 등의 소유자가 부동산 관리인에게 위임장 등으로 임대차 계약의 권한을 주고 관리인이 대신 계약을 진행하는 것은 법률적으로 문제될 것이 없다. 대리인이 집주인의 진의(眞意)와 달리 이중 계약을 하거나 도중에 임대보증금 등을 횡령해 세입자가 피해를 보는 경우가 종종 발생한다.
예를 들어 집주인은 보증금 1억 원에 월 200만원의 월세 계약을 위임했는데, 관리인이 보증금 3억 원을 받아 이중 보증금 1억 원만 집주인에게 보내고 나머지 2억 원은 횡령하는 경우다. 처음 몇 번은 관리인이 세입자에게 월세를 보내주지만, 나중에는 관리인이 잠적하고 집주인과 세입자의 분쟁이 남게 되기도 한다. 이 외에도 관리인이 한 집에 대해 두세 번의 임대차 계약을 진행하고 보증금을 받은 뒤 잠적하는 경우도 있다. 

☞ 세입자는 대리인인 관리인만을 믿지 말고 반드시 등기부상의 소유자를 확인한 뒤 계약을 진행하며, 재산세 납부영수증 등 공과금 영수증 등을 요구해 확인하는 것도 좋은 방법이다. 또한 계약금과 중도금, 잔금 등 임대보증금은 소유자의 통장으로 직접 송금해야 한다. 공인중개사의 도움으로 계약을 진행하는 것이 바람직하지만 공인중개사의 등록증과 보증보험증권을 함께 교부받아 보관하는 것이 후에 발생되는 분쟁에서의 피해를 줄일 수 있다. 


<사례3> 깡통전세로 보증금 일부 반환 못 받아  

전세를 옮길 때 대출이 있는 집과 없는 집의 시세 차는 확연하다. 전세 물량이 턱없이 부족하다보니 위험을 감수하면서라도 대출이 있는 집을 선택하는 경우도 많다. 근저당권 설정등기 이전에 임대차를 체결하고 대항력까지 갖춘 경우 임대차는 근저당권자에게 우선하므로 전세권이 많이 설정돼 있더라도 임대차 보증금을 전액 보장받을 수 있다. 그러나 임대차 계약 체결일 이전에 설정된 근저당권은 임차권에 우선하므로, 만일 집주인이 대출금을 제때에 변제하지 못해 경매 절차가 진행되면 세입자는 차임의 일부를 돌려받지 못할 수 있다. 
경매로 아파트가 처분될 경우 시가의 80% 정도이므로 선순위 근저당권액과 전세보증금의 합계액이 이를 초과할 경우에는 매각대금에서 선순위 근저당권액을 제하고 나머지 금액으로 임대차보증금액이 부족한 경우가 있다. 이른바 ‘깡통전세(주택을 담보로 받은 선순위 대출금과 전세보증금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘는 주택으로 집주인이 집을 매매해도 대출금이나 세입자 전세금을 다 갚지 못하는 주택)’ 피해가 발생한다. 

☞ 세입자들은 아파트를 임차할 때 아파트의 시세변동과 선순위 근저당권 채무액이 얼마인지 등을 고려해 경매로 처분될 경우에도 자신의 임대차 보증금이 제대로 보호될 수 있는지 여부를 고려해야 한다. 근저당권이 많은 경우라면 보증금은 줄이고 대신 월세로 납부하는 방법도 고려해 볼만 하다.


<사례4> 입주 직전 대출 받고 전세금 챙겨 잠적

전세금 사기의 경우 전세 입주 직전에 거액의 대출을 받아 대출금과 전세금 모두를 챙기는 경우가 있다. 보통 전세 계약일로부터 실제 입주 시까지 1~2개월 정도의 시간적 간격이 있어, 이를 이용해 그 기간 중에 은행 등으로부터 대출을 받고 전세금까지 챙긴 뒤 잠적하는 경우가 있다. 전세계약서는 작성 즉시 동사무소 등에서 확정일자를 받아두고 입주 시에는 즉시 전입신고를 해서 주택임대차보호법상의 대항력을 확보하는 것이 중요하며, 주말에 입주할 경우 금요일에 미리 전입신고를 하는 것도 좋은 방법이다.

☞ 등기부등본은 계약 시에 한번, 그리고 입주 시에 다시 한 번 확인하는 것이 꼭 필요하다. 집주인이 그 사이에 은행 등에서 대출을 받은 경우, 등기부에 근저당권 설정등기가 기입되어 있거나 등기처리 예고가 되어 있기 때문에 이를 확인할 필요가 있다. 아울러 전세금은 계약금과 잔금으로 나누어 지급하되 잔금은 반드시 입주하는 날 은행 계좌이체로 지급하는 것이 안전하다. 


<사례5> 소음이나 숨은 하자 발견 못해 심적 피해 

아파트 매매를 할 때 전망이나 교통, 입지조건 등은 사전에 확인할 수 있지만 소음이나 숨은 하자 등은 쉽게 발견할 수 없다. 아파트의 매도인이 특별한 이유 없이 매수일로부터 짧은 기간 안에 다시 매물로 내어 놓았다면 이는 아파트 자체의 하자를 의심할 수 있는 부분이다. 매매 계약 이전에 아파트를 여러 번 꼼꼼히 둘러본 후 결정하는 것이 좋고, 매도인에게 처분의 이유를 들어보는 등 다시 한 번 확인하는 과정이 필요하다. 

☞ 주변의 시세보다 월등히 싼 부동산 거래는 없다. 아무리 급매라 하더라도 일정한 가격이 형성되기 마련이다. 특별한 이유 없이 주변의 시세보다 아주 싼 거래가 있다면 그 권리관계를 다시 검토해 봐야 한다. 한 군데의 중개소에서 속이는 것은 가능하지만 여러 군데의 중개소에서 모두 속일 수는 없으므로 한 번에 결정하지 말고 여러 군데 둘러본 뒤 신중하게 결정하는 것이 좋다. 


Tip. 부동산 거래 및 매매 시 유의할 점

하나. 등기부등본 확인은 필수
등기부는 표제부와 갑구, 을구로 나뉜다. ‘표제부’는 부동산의 면적과 위치, 재질 등을 표시하며, 표제부상 호수 등에 착오가 있는 경우가 종종 있으므로 이를 확인해야 한다. ‘갑구’는 부동산의 소유자 변동과 가압류 등이 기입되며 매도인이 소유자가 맞는지, 소유권 보존등기에서부터 소유자에 이르는 동안 등기가 연속되어 있는지, 도중에 가압류나 기타 매매 계약 가등기 등이 있는지 등을 반드시 확인해야 한다.
‘을구’는 근저당권 등의 담보에 관한 사항이 기재되어 있다. 부동산에 대해 대출금이 얼마이고 채권 최고액이 얼마인지 여부 등을 확인할 수 있다. 이미 변제된 대출금에 대해서도 등기부에는 그대로 표시되어 있을 수 있는데, 이는 대출은행에 직접 확인할 필요가 있다.
부동산 거래 및 계약 시는 물론, 잔금 지급 시에도 반드시 부동산등기부를 발급받아 열람해야 한다. 그 사이에 소유자의 처분이나 제3자의 가압류 등이 기입될 소지가 있기 때문이다. 

둘. 공인중개사의 등록증도 꼼꼼히 확인
부동산 중개사의 경우 자격증, 공제증서, 등록증, 중개수수 요율표 등을 비치하도록 하고 있다. 부동산 거래의 당사자는 이러한 서류 등을 확인하고 중개인이 본인이 맞는지 여부를 확인해야 하며, 계약서의 첨부 서류로 등록증과 공제증서 등을 교부받아 보관해두어야 한다.
부동산 거래 시 공인중개사를 통한 중개 거래가 이뤄지도록 해야 한다. 전문가인 공인중개사가 해당 거래의 위험성을 미리 파악하고 분쟁을 방지하는 기능을 하며, 추후 해당 거래에 문제가 발생될 경우에 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있기 때문이다. 다만 법률적으로 복잡한 거래는 법률의 전문가인 변호사의 검토를 받는 것도 도움이 된다.

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