토지 임대차의 지상물매수청구권의 범위
토지임대차를 잘못하면 나중에 임대료의 몇 배에 해당하는 지상물을 떠안고 매수해야 한다.
종중에서 토지를 임대하면서 돼지축사를 짓도록 하였다. 1년에 도지를 100만원씩 받았는데 계약이 종료되면서 임차인이 건물매수청구권을 행사하였다. 결국 종중은 수천만원의 건물값을 물어주었다. 법에서는 임차인의 지상물매수청구권을 강행법규로 보호하고 있다.
매수청구권을 인정하지 않는 건물 철거 약정이나 원상회복 약정은 지상물매수청권을 포기하도록 하는 것이고 이러한 약정은 임차인에게 불리한 경우 효력이 없다고 법에 명시되어 있다.
가끔은 지상물매수청구권 제도가 불합리하다는 생각이 들 때도 많다. 위 민법 규정을 거꾸로 해석하면 지상물매수청구권을 포기하는 약정도 임차인에게 불리하지 않다면 효력이 있다는 것이 된다.
그래서 판례 중에는 임차인에게 불리하지 않은 지상물의 철거나 이전 약정 등의 효력을 인정한 것이 있다.
국공유 잡종재산에 나무를 심을 목적으로 한 토지 임대차계약의 경우 계약 기간 종료 시에 지상물매수청구권을 행사할 수 있다. 그런데, 임대계약 당시 공익사업에 필요할 때에는 언제든지 임대계약을 해제하고 원상회복을 한다고 약속하여 지상물매수청구권을 포기한 사건이 있었다.
위 사건에서는 임야에 수목을 식재하고 임대한 기간이 21년이었고 그 기간 지급한 임대료가 500만원 정도였다. 지상물매수청구권을 인정하는 이유는 임대인이 매수목적물을 계속 사용하는 것이 사회·경제적으로 이익이 된다는 점인데, 수목의 경우 지상 건물과 달리 이식으로 인한 가치 저하가 적고, 나무를 이식해 당초의 자신의 사업대로 활용할 수 있으나 토지 임대인은 1억 원이 넘는 수목을 매수하여 활용하기 어려운 점이 있다. 임차인은 국가가 공공 잡종재산을 임대하는 것을 잘 알고 있었고 중간에 공공용지로 필요할 때 언제든지 해제할 수 있다는 조건을 받아들인 것이며 이러한 점을 감안하여 대부료도 매우 적게 책정하였기 때문에 매수청구권 포기가 임차인에게 불리하지 않다고 판결하였다.
지상물매수청구권의 범위에 관하여 건물이나 부속시설에 한정되고 건물에서 영업을 하기 위하여 설치한 침대, 간판 등 영업 시설은 제외되어야 한다. 또한, 토지의 지상에 건물 또는 지상시설을 소유할 것을 목적으로 하는 것이므로 토지 위에 노점상을 하기 위한 간이천막을 설치하기 위하여 이루어진 경우 매수청구권이 없다.
이재구 변호사
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