재건축 아파트의 분양계약 포기
재건축아파트 사업시행인가가 났다고 하면 재건축으로 인한 기대감에 시세보다 아파트 가격이 올라가는 경우가 많았다. 그런데 최근에는 아파트 가격이 떨어지면서 오히려 현금으로 청산을 하고 아파트 가격을 현금으로 돌려받고 조합원에서 탈퇴하려는 경우도 생기게 되었다.
최초 사업시행인가 당시에는 금방 절차가 진행될 것으로 기대하였지만 실제 재건축이 진행되면서 시일이 오래 소요되고 예상치 못한 건축비 증가, 기타 관리비용이 추가되면서 조합원이 분양받을 때 추가 비용을 많이 납부해야 하는 상황이 되면 조합원들은 이른바 ‘멘붕’ 상태에 빠지게 된다.
최초 현금 청산을 하기로 하고 아예 조합원에서 탈퇴하였다면 당시 아파트 시세가 6000만원이었기 때문에 그 돈을 받고 빠져 나갈 수 있었는데 5년여 지난 시점에서 분양가도 올라가고 추가 비용을 납부하는 것이 부담이 된 조합원이 분양계약을 포기하는 경우가 생기게 된다.
재건축조합 정관에는 분양계약을 포기하는 경우 현금청산 대상자로 분류하고 있으므로 이러한 경우 현금청산의 기준 시기가 문제된다. 현재의 시세가 상승하였다면 불만이 없겠지만 현재의 시세가 5000만 원 미만이 나오게 되면 청산을 둘러싼 분쟁이 생기게 된다.
분양을 받자니 추가 비용이 터무니없이 늘어나서 부담이 되고, 현금청산을 받자니 몇 년 전보다 청산금이 더 떨어지게 되었으니 진퇴양난의 상황이 되는 것이다.
나중에 분양계약을 포기하면 현금청산의 가격을 어떻게 정하는지가 문제가 된다. 감정가격을 기준으로 한 협의에 의하여 청산 금액을 정하여야 하지만 협의가 되지 않으면 정관이나 총회에서 정한 관리처분계획에 의하여야 한다.
재건축사업의 문제가 생기는 원인은 크게 2가지이다. 재건축 조합 운영자들의 파행 운영에 따른 분쟁 및 절차의 지연으로 인하여 건설 비용, 관리, 운영 비용이 증가하는 것이 큰 원인이고, 건설경기 침체와 건축자재 등 비용의 상승이 또 다른 원인이다.
재건축 사업을 성공적으로 마무리하기 위하여 최근 논의되는 것이 공공개발이다. 조합의 자율적인 재건축 추진은 끝없는 집행부간의 알력으로 표류하는 경우가 많기 때문에 국가기관이나 공기업에서 공권력을 동원하여 사업을 조속히 추진하는 것이 바람직하다는 의견이 대두되고 있다.
현행법에 따른 재건축 사업에서 비용을 줄이는 길은 분쟁이 생겼을 경우 빨리 법적 조언을 받아 조속히 해결하는 것이다.
법무법인 대륙아주 이재구 변호사
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