50세 이상 하우스푸어 위한 ‘사전 가입 주택연금’ 상품 출시
저금리 대출로 갈아탈 수 있는 ‘적격전환대출’ 판매 시작
주택금융공사와 은행권 다각도 하우스푸어 지원대책 가동

6월부터 기존 주택담보대출 상환을 위한 주택연금에 가입할 수 있게 된다. 주택금융공사는 주택담보대출의 원리금상환에 어려움을 겪고 있는 50세 이상의 하우스푸어를 위한 ‘사전 가입 주택연금’ 상품을 6월 3일부터 선보였다.

기존의 주택연금제도는 60이상 9억원 이하의 주택 소유자가 가입할 수 있고 50%까지 일시인출이 가능하다. 이번에 새롭게 선보이는 ‘사전가입 주택연금’은 부부 모두 50세 이상인 6억원 이하의 1주택 소유자가 대상이며 연금지급한도의 100%까지 일시인출해 기존 주택담보대출을 상환할 수 있다. 상환 후에는 그 집에서 평생 거주할 수 있다.  또 사전가입 주택연금에 가입해 부채를 상환 한 후 잔액이 있으면 부부 중 연소자가 60세 되는 해의 가입 월부터 평생토록 주택연금을 받을 수 있도록 했다.

평생 동안 매달 안정적으로 연금을 받기 위한 주택연금 가입은 현행과 같이 부부 모두 60세 이상인 경우에만 가능하며 현재 국회에 계류 중인 공사법 개정안이 통과되면 주택소유자만 60세 이상인 경우에도 주택연금에 가입할 수 있게 된다.

전용 85㎡ 이하 1주택 소유자 대상

주택금융공사는 하우스푸어가 이용 중인 기존대출을 은행이 주택금융공사가 정한 요건에 맞춰 ‘적격전환대출’로 갈아 태운 뒤 공사가 이를 매입하여 유동화하는 방식으로 하우스푸어를 지원하게 된다.

적격전환대출이란 실직 등으로 소득이 감소해 원리금 상환이 어렵게 된 하우스푸어의 주택담보대출을 은행이 대출기간 연장을 통해 원금상환 부담을 일정기간 유예해주는 적격대출로 전환해준 뒤, 이를 공사가 양수하여 MBS(주택저당증권)발행을 통해 자금을 조달해주는 대출을 말한다.

대출은행은 소득이 감소하였거나 금융부채 증가로 원금상환이 어려운 차주에게는 원금상환을 2년 이내에서 유예해주고, 소득이 50%를 초과해 줄어든 차주는 최장 10년까지, 소득이 50%이내로 줄어들었을 땐 최장 5년까지 원금상환을 유예해줄 수 있다.
이자만 상환하는 동안 가계의 어려운 사정을 회복할 수 있도록 기회를 제공하기 위해서다.
‘적격전환대출’ 이용 대상자는 부부 기준 연소득 6천만원 이하로 주택을 한 채만 보유하면서 신용등급(CB등급) 8등급 이내이어야 하고, 담보주택은 주택가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡이하이어야 한다.

또 주택담보대출이 전체 대출 기간의 절반 이상 경과하였거나 최초 대출 이후 3년 이상 경과한 대출이어야 하며, 중장기적으로 원리금을 분할상환하는 대출은 만기도래에 상관없이, 단기 만기일시상환대출은 만기가 3개월 이내에 도래하는 경우라면 적격전환대출로 갈아타기가 가능하다. 갈아탄 이후의 ‘적격전환대출’은 최소 10년부터 최대 30년까지 대출만기를 설정하여 원리금을 분할하여 상환할 수 있으며, 대출금리는 은행별로 고시된 적격대출의 금리 수준으로 이용할 수 있다. 적격전환대출은 거래은행에서 신청하면 된다.

IBK기업은행 ‘적격전환대출’ 1호

이번에 출시되는 ‘적격전환대출’은 집값 하락으로 주택담보인정비율(LTV)가 초과되어 일부를 상환하지 않고는 갈아타기 어려운 채무자도 최대 2억원 한도 내에서는 기존 대출액의 범위 내에서 LTV에 관계없이 갈아탈 수 있도록 허용한 점이 특징이다. 정부는 이를 위해 적격전환대출에 대해서는 LTV가 초과되어도 기존 대출의 LTV를 그대로 인정할 수 있도록 관련규정을 개정 조치하였다.

이와 관련해 주택금융공사는 지난 3일 IBK기업은행과 함께 집값이 떨어졌더라도 기존 대출의 담보 평가액과 LTV을 그대로 적용해, 같은 금액의 대출을 낮은 금리로 갈아탈 수 있게 해주는 ‘IBK 적격전환대출’을 판매하기 시작했다.

예를 들어 2년 전 2억원짜리 아파트를 사면서 연 6% 금리로 1억2000만원(주택담보인정비율·LTV 60%)을 대출 받은 사람이 낮은 금리로 ‘대출 갈아타기’를 하려고 할 경우 집값이 하락해 LTV 60%를 인정할 경우 기존에 받은 1억2000만원 대출은 불가능하다. 결국 일부 상환을 하지 않으면 갈아탈 수 없다. 하지만 이번 상품은 LTV와 상관없이 기존 대출액수를 그대로 받을 수 있다. IBK기업은행에 이어 다른 은행들도 비슷한 상품을 준비 중이다.

이런 조치들을 통해 만기 연장이 되지 않아 당장 주택을 매각해야 하거나 원리금 상환이 어려운 하우스푸어가 안정적으로 집을 보유하면서 가계부채를 해소할 수 있게 됐다.

기존에 높은 이자를 내던 하우스푸어가 만기별로 최저 연 3.7%(10년)~연 3.9%(30년)의 낮은 장기고정금리로 갈아탐으로써 금리변동에 대한 부담 없이 이자부담을 줄일 수 있다.

김경래 리포터

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