취득세와 양도세 면제가 주요 내용인 정부의 4·1 부동산 대책 발표 후 원주 혁신도시 내 미분양 아파트를 찾는 소비자들의 발길이 늘면서 관계자들은 대책의 효과가 나타나고 있다며 반색하고 있다. 하지만 기존 아파트들은 아직 요지부동이다.
이와 관련해 취득세와 양도세 혜택을 받는 아파트 가격과 면적 기준에 문제가 있어 지방 중소도시의 중대형 아파트가 손해를 본다며 논란이 일었다. 대책에서 정한 면적과 가격 기준은 서울 수도권의 고가 아파트들이 혜택을 더 많이 받게 된다는 지적이다.
대표적인 것이 양도세가 면제되는 아파트 기준이다. 대책에서는 기존의 1가구 1주택자가 보유한 9억원 이하, 85㎡ 이하 주택을 구입했을 때 앞으로 5년간 양도세를 면제하기로 했다. 지방 대부분 아파트에서는 면적이 85㎡ 이하인 경우 3억원을 넘는 것도 많지 않다. 하지만 서울 일부 인기지역에서는 면적이 작아도 그 이상의 가격을 형성하는 경우도 많다.
이런 현실에서 9억원 이하 아파트를 대상으로 할 경우 서울 인기지역의 고가 아파트에 가장 큰 혜택이 돌아간다는 문제를 들어 기준을 수정해야 한다는 주장이 많았다.

85㎡ 이하 면적기준은 사실상 폐지

지방의 경우 85㎡ 이상 중대형 아파트들도 가격이 대부분 9억 이하다. 하지만 면적 기준이상이 되기 때문에 혜택에서 배제됐다. 원주시 명륜동에 있는 한솔아파트를 예로 들어보면 156㎡ 크기의 매매가가 3억원에도 못 미친다. 하지만 면적이 85㎡를 훨씬 넘기 때문에 양도세 면제 혜택을 받을 수 없는 아파트다. 이처럼 면적은 넓지만 가격이 낮은 지방 중소도시 아파트는 혜택에서 빠진 대신 서울 강남권의 작지만 고가 아파트들은 혜택을 받는 정책이 된 것이다.
또한 무주택자들이 올해 6억원 이하, 면적 85㎡ 이하인 주택을 생애 처음으로 구입하면 취득세(집값의 1%) 면제해 주는 생애최초주택구입자 취득세 면제제도도 가격기준이 문제가 됐다. 지방중소도시에서 가격은 낮지만 평수가 큰 아파트의 경우 해당이 안 되기 때문이다.
논란이 일자 정부와 새누리당, 민주통합당은 여야정협의체를 마련해 4.1부동산대책의 후속대책 마련에 들어가 지난 16일 기준을 완화하기로 합의했다. 협의체에서는 면적 85㎡와 집값 9억 원 이하로 기준을 정한 정부의 양도소득세 면제 안에서 가격 기준을 6억 원으로 낮추기로 합의했다. 집값기준을 강화하는 대신에 면적기준(전용면적 85㎡)은 사실상 폐지하는 쪽으로 의견을 모은 것이다.
하지만 새누리당은 면적과 집값 기준 가운데 한 가지만 충족하면 양도세를 면제해 주자는 쪽이고 민주당은 면적기준을 아예 없애자는 주장을 하고 있어 조정 중이다. 결국 집값은 6억 원을 넘는데, 면적은 85㎡를 넘지 않는 서울 강남의 고가 중소형 아파트 소유자들도 양도세 혜택을 보게 할 것인가가 쟁점인 것이다.

원주 등 중소도시 중대형아파트 수혜

생애 최초 주택 구입자에 대한 취득세 면제 기준의 경우 85㎡, 6억 원 이하로 돼 있는 정부안에서 면적 기준을 삭제하기로 했다. 가격 기준을 놓고 새누리당은 6억 원, 민주당은 3억 원 이하로 해야 한다고 의견차를 보이고 있지만 가격은 하향 조정된다.
새롭게 조정된 완화안으로 서울 재건축 아파트 등 강남권의 고가 아파트들에게는 부정적인 영향을 줄 것으로 보인다. 하지만 당초 기준에서 제외됐던 수도권 외곽 신도시나 지방 아파트의 경우에는 이번 가격기준조정에 호재가 될 것으로 보인다.
애초 발표된 4.1대책에서 양도세 면제 요건인 ‘9억원 및 85㎡ 이하’에 포함됐던 강남권의 주요 재건축 단지들은 최근 가격이 상승현상이 나타나기 시작했다. 하지만 양도세 완화 기준 가격이 낮아지면 기대했던 혜택을 받지 못하는 단지들이 늘어나 가격은 제자리로 돌아갈 것으로 보인다. 하지만 중소도시의 중대형아파트들에게는 호재다.
원주지역 부동산 관계자에 따르면 “4.1부동산대책만 놓고 보았을 때 원주처럼 아파트 가격이 비교적 저렴한 중소도시에서는 5년간 양도세 면제 혜택을 받는 중대형아파트를 찾기 힘들었지만 면적기준이 사실상 없어지고 가격기준이 하향 조정되면 많은 아파트들이 혜택을 받게 된다”며 거래 활성화에 기대를 걸고 있다.
여야정협의체는 신혼부부 전세자금 기준을 낮추고, 대학생 임대주택도 확대 공급하기로 합의했다.

김경래 리포터

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