기획부동산으로부터 매수한 토지의 분할
지역내일
2013-03-15
토지를 매수하는 경우에는 항상 진입로가 문제된다. 집을 지으려면 진입도로가 있어야 하는데 맹지(진입로가 없는 토지)를 매수하면 집을 지을 때 문제가 발생한다. 그래서 토지를 매수할 때에는 진입로 소유자로부터 토지 일부를 분할하여 도로로 제공하겠다는 토지사용 승낙서를 받거나 진입로 일부를 분할하여 같이 매수하게 된다.
진입로 부분을 아예 분할하여 매수하는 경우에는 문제가 없지만 일단 각서나 토지사용 승낙서만 받고 맹지 부분만 소유권이전등기를 받아 놓으면 문제가 생긴다.
진입로에 도로를 개설하여 주기로 하는 약속을 하고 토지분할 신청을 하였는데 시청에서는 분할대상이 아니라고 거부하는 경우가 있다. 진입로 부분 10평 정도를 분할하려면 어떤 절차를 취할 수 있을까? 전에는 일단 공유지분만을 이전해 준 다음 공유물분할 판결이나 조정조서를 첨부하여 분할신청을 하면 분할이 될 수 있었다.
그러나 최근에는 이러한 사유만으로는 일부 토지를 분할하는 것이 불가능해졌다.
그 이유는 관련법령의 정비 때문이다. 원래는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 녹지지역 및 비도시지역에서 토지를 분할하고자 하는 경우 개발행위(토지분할)허가를 받아야 하기 때문에 특별한 사정이 없이 칼질을 한 임야의 분할은 허용될 수 없었다. 그래서 편법으로 구 지적법 시행령, 시행규칙에서 법원의 확정판결이 있으면 토지를 분할하도록 한 규정을 이용했다. 법원에서는 그 당시에도 공유물분할 판결이나 조정조서가 있더라도 지적분할이 불가능하다고 본 것들이 있었지만 어쨌든 편법적으로 분할되는 경우가 있었다.
이제는 이러한 법령이 정비되어 더 이상의 편법적인 분할이 불가능해졌다. 다만 현재에도 개발행위허가를 받으면 분할이 가능하므로 분할의 필요성과 사유를 소명하면 정상적인 방법으로 분할이 가능하기는 하다. 최근 기획부동산에 속아 수 십 필지로 분할된 도면만 보고 지적 분할이 되지 않은 임야의 공유지분을 매수한 사람들이 사무실을 찾아와서 어떻게 하면 지적을 분할해서 정리할 수 있는지 문의한 적이 있다.
이러한 경우 공유물분할 판결만으로는 분할이 불가능하기 때문에 일단 전체 소유자들의 협의하여 건축 등을 목적으로 한 개발행위허가를 받아야 임야분할이 가능하다.
법무법인 대륙아주 이재구 변호사
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