계약체결 이후의 공인중개사의 실수와 손해배상
지역내일
2013-02-28
임대차계약을 체결할 때 공인중개사 사무실을 통해서 등기부 등을 확인하고 선순위 근저당권 금액을 제외하더라도 임대보증금을 확보하는데 문제가 없다고 하여 계약을 체결하였다.
그 이후 임대보증금의 잔금을 지급하고 입주하였는데 나중에 보니 잔금 지급 전에 소유자가 추가 근저당권을 설정해 놓아 문제가 생겼다.
경매가 개시되었지만 임대보증금을 다 회수하지 못하였다.
화가 난 임차인은 공인중개사를 상대로 손해배상을 청구하였다. 이유는 계약체결 이후에 보증금을 완납하고 입주하기 전에 다시 등기부를 떼어보고 권리관계를 확인해 주어야 하는데 하지 않아서 손해를 입었다는 것이다.
이러한 경우 공인중개사가 어떤 책임을 져야 할까?
2007년 대법원 판결이 있기 전의 하급심 판결에는 책임이 없다는 것도 있고 책임이 있다는 것도 있었다.
부동산중개행위라는 것은 중개대상물의 매매를 알선하여 그 계약서를 작성함으로써 종료되는 행위이므로 계약에 따른 이행 여부에 대한 책임은 지지 아니한다고 볼 수도 있다. 계약체결 이후의 문제는 계약당사자의 계약이행에 관한 부분에 불과하기 때문에, 계약 체결을 ''알선'' 하는 중개가 아니고, 계약 체결 이후 중개업자가 잔금수령 등 계약 종결 시까지 여러 가지 형태로 관여하는 것은 도의상 도와주는 것에 불과하다고 볼 수도 있다.
그러나 중개업자가 관여한 계약에서는 계약체결만으로 중개업자의 관여가 그치는 경우는 드물고, 거의 대부분은 잔금수령 등 거래가 종결될 때까지 여러 가지 형태로 중개업자가 개입하고 있다. 그런 경우에는 중개업자의 권리관계 확인설명의무도 중개업자의 관여가 중단되는 계약체결 이후까지 연장된다고 볼 수 있다.
대법원은 당초 계약에서 중개업자가 어떻게 하기로 했는지를 따지라고 한다. 계약체결 당시 중도금 지급기일 전에 소유권이전등기를 경료하되 잔금 지급 시까지 저당권, 전세권, 가등기 등 등기부 상 하자가 발생하면 계약을 해제하고 계약금의 두 배를 배상하기로 약정한 사건에서는 중개업자가 잔금 지급 시까지 등기부를 확인하고 매수인이 피해를 입을 수도 있음을 설명하고 계약 유지 여부에 관한 원고의 올바른 판단을 도모해야 한다고 판결하였다.
이 판결에 의하면 무조건 끝까지 중개업자가 책임지는 것은 아니지만 당초 중개를 한 내용이 잔금까지 관여하는 것으로 되어 있다면 중개사는 법적으로 끝까지 법적 권리관계를 확인하고 설명해 줄 의무가 있다.
법무법인 대륙아주 이재구 변호사
Copyright ⓒThe Naeil News. All rights reserved.
위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>
목록
보내기