경매에 참여하려면 경매 용어를 잘 알아야 한다. 제일 헷갈리는 것 중 하나가 제시외 건물이다.
부동산이 경매될 때 매각물건명세서에 제시외 물건이라는 말이 나오는 경우가 있다. 매각물건에 제시외 건물 ‘시멘트 슬라브 지붕 벽돌조 단층 건물 건평 23㎡’이라고 표시되어 있다면 위 건물이 경매물건에 포함되는 것인지 아니면 제외되는 것인지 궁금해 질 것이다.
시험 삼아 경험이 부족하거나 법을 잘 모르는 사람들에게 물어보면 대답은 중구난방이다. 가장 많은 대답이 “제시외 물건이니까 경매에서 제외된 물건이겠지요”라는 것이다.
제시외 물건은 민법 등의 법률에 나오는 말이 아니다. 그럼에도 이런 말을 쓰니 헷갈릴 수밖에 없다. 차라리 ‘매각물건에 포함되는 미등기 건물 또는 부합물, 종물임’이라고 표시하면 얼마나 좋을까?
제시외 건물은 통상 법적으로 경매 대상에 포함되는 부합물, 종물을 표시하는 것으로 보면 된다. 즉, 경매물건에 포함된 부속건물, 증축건물을 가리킨다.
경매과정에서 제시외 물건이 감정평가할 때 포함되었는지 여부와 무관하게 낙찰자가 소유권을 취득하게 된다. 가장 흔한 것이 증축된 건물, 부속창고 등이다. 증축 부분이 기존건물보다 면적이 두 배 이상이고 그 평가가격도 훨씬 높은 경우에도 부합물로 인정된 경우가 있다. 토지 위에 설치된 석축, 철근콘크리트 시설, 아스콘 포장시설도 토지에 부합된 것으로 본다.
그런데 법원에서 잘못 생각하고 제시외 물건으로 경매하여 처분하는 경우가 있다. 감정평가까지 되었다고 하더라도 부합된 건물이나 부속건물이 아니면 낙찰자는 제시외 물건에 대해서는 소유권을 취득할 수 없다.
같은 대지 위에 건물이 2개 있는데 하나는 등기가 되어 있고 하나는 미등기인 경우 등기된 건물의 경매에서 미등기 건물을 제시외 건물로 보려면 ‘기존건물의 상용에 공하기 위하여 부속된 종물이라거나 기존건물에 부합된 부속건물’이라야 한다. 만약 별도로 사용되고 독립적으로 분리된 건물이라면 제시외 건물로 경매하였다고 하더라도 그 건물에 대한 경매는 당연무효이다. 판례는 수목(나무)의 경우 남의 땅에 심은 나무는 토지에 부합되므로 경매에 의하여 수목도 같이 소유권이 넘어가지만 권원에 의하여 식재한 나무는 그 소유권이 식재한 자에게 있으므로 이를 포함시켜 경매해도 무효라고 한다.
법원에서 제시외 건물로 경매에 포함시켰다고 하더라도 당연 무효가 되는 경우가 있으므로 의심이 가면 전문가에게 확인해 보고 입찰해야 한다.

법무법인 대륙아주 이재구 변호사

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