토지 경매와 지상 건물의 철거
“대지와 지상 건물을 담보로 제공할 테니 돈을 빌려 주세요“
어떤 사람이 은행에 담보대출 신청을 하였다. 대출서류를 제출하려던 대지 소유자는 난처한 표정으로 사정을 설명했다.
“지상 건물이 있는데 미등기라서 어쩔 수 없으니 토지만 근저당권을 설정해 주시면 안 되겠어요?”
“안됩니다. 그렇게 해드리게 되면 나중에 경매가 되었을 때 문제가 생깁니다.”
“무슨 문제가 생기나요?”
“경매 절차에서 토지를 매수한 사람은 건물을 철거하라고 요구할 수 없습니다. 건물의 소유자는 법정지상권을 취득하기 때문에 임료만 받을 수 있을 뿐입니다. 그런 토지를 경매하더라도 누가 사겠습니까?”
알아보니 민법 366조에 그런 규정이 있었다.
급하게 된 소유자는 은행직원에게 확실한 제의를 한다.
“그러면 제가 지상 미등기 건물에 대하여 나중에 딴 소리를 안하겠다는 권리포기 각서를 써드리겠습니다”
결국 은행직원을 지상 미등기 건물에 대한 권리포기 각서를 받고 토지에 대하여만 근저당권을 설정하고 돈을 빌려주었다.
포기각서의 내용은 “대지에 대한 근저당권이 실행될 경우에는 지상의 미등기 건물에 대하여는 어떠한 조치를 하더라도 이무런 이의나 권리주장을 하지 아니한다”는 것이었다.
결국 돈을 빌린 사람이 돈을 갚지 않아 토지가 경매되었고 토지를 낙찰 받은 사람이 건물 소유자에게 건물을 철거하라는 내용증명을 보냈다.
건물의 소유자는 다음과 같은 답장을 보내왔다.
“죄송하지만 제가 권리포기 각서를 쓴 것은 무효라고 하네요. 저는 건물을 철거할 수 없으니 법대로 하시죠.”
채무자가 위와 같이 작성한 권리포기 각서는 민법 제366조의 법정지상권 성립을 합의에 의하여 배제한다는 약정이다. 판례는 “당사자 간의 특약으로 저당목적물인 토지에 대하여 법정지상권을 배제하는 약정을 하더라도 그 특약은 효력이 없다”고 한다. 특약이나 각서가 있더라도 법에서 인정하지 않은 경우가 많이 있다.
지상 건물이 있는 토지를 담보로 제공받으려는 사람이나 경매에서 매수하려면 사람은 반드시 전문가와 상의하고 신중을 기해 입찰에 참여해야 한다.
법무법인 대륙아주 이재구 변호사
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