부당한 경매의 취소 지역내일

부당한 경매의 취소

지역내일 2012-08-10

돈을 다 갚았는데 경매가 진행되어 매각이 되었다면 어떻게 될까?

돈을 갚지 않았다고 하여 경매가 진행되는 경우는 2가지가 있다. 돈을 빌려주고 공정증서를 작성하거나 판결을 받아 경매신청을 하는 경우와 근저당권을 설정한 후 경매를 신청하는 경우가 그것이다.

2가지의 경매는 돈을 받기 위하여 법원의 경매를 이용하는 것이지만 완전히 종류가 다르다. 근저당권을 설정하고 돈을 갚지 않는 경우 신청하는 임의경매는 서로의 약속에 의하여 근저당권을 설정한 후 법원에서 경매를 진행하기로 하는 것이기 때문에 경매를 국가에 위탁하는 것과 같다. 이 경우는 판결문과 같은 집행권원이라는 것이 필요 없다.

그러나 강제경매는 근저당권 설정 약속이 없음에도 강제로 법원에 집행을 하여 경매를 하는 것이므로 국가권력에 기한 처분권 행사이고 반드시 집행권원이 필요하다.

돈을 갚을 것이 없음에도 판결에 기하여 경매를 신청하거나 근저당권을 설정했지만 돈을 이미 갚아서 채무가 없음에도 근저당권자가 경매를 신청한 경우 모두 경매가 진행되면 안 되는 경우이다.

이럴 때에는 집행정지를 신청하여야 한다. 법원에서는 집행정지 신청이 이유가 있으면 담보를 제공하게 하는 등 조치를 취하고 경매절차를 정지한다.

이러한 집행정지를 받지 않은 상태에서 경매가 그대로 진행되는 경우에는 경매가 유효하므로 경매가 진행되어 매각이 되고 누군가가 대금을 납부하여 소유권이 넘어갔다면 나중에 채무가 없었다는 이유로 무효라고 주장할 수 없다.

경매가 정지되지 않고 진행되어 최고가 매수인이 생긴 경우이다. 강제경매는 채무가 변제되었다고 하더라도 낙찰자에게 소유권이 이전된다. 임의경매는 근저당권이 소멸했음에도 경매개시가 되었기 때문에 나중에 낙찰자가 잔금을 지불했다고 하더라도 소유권을 취득하지 못한다.

경매가 개시된 후에 채무를 변제한 경우에도 차이가 있다. 임의경매는 근저당권을 말소하고 경매를 취소시키거나 경매개시결정에 대한 이의를 할 수 있지만 강제경매는 경매개시 자체에 대한 이의를 할 수 없고 집행정지를 받아 집행을 불허하는 판결을 받아야 한다.

법무법인 대륙아주 이재구 변호사

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