임대사업자와 양도소득세 지역내일

임대사업자와 양도소득세

지역내일 2012-04-18

2011년 10월 14일 이후 양도분부터는 구청에 임대사업자를 내고 세무서에 사업자등록을 낸 사업자는 자신의 거주주택을 매매할 때 임대주택은 없는 것으로 보아 1세대 1주택비과세를 해줍니다. 구체적으로 살펴보면 다음과 같습니다.
임대주택은 1채 이상이면 구청과 세무서에 사업자등록을 낼 수 있습니다. 필히 구청과 세무서에 모두 사업자를 내야 합니다.
이렇게 사업자를 낸 후 곧바로 자신의 거주주택(2년 거주. 3년 보유 요건 충족할 것)을 매매해도 임대사업자를 낸 주택은 없는 것으로 보기 때문에 임대주택 외 자신의 거주주택만 있다면 곧바로 비과세가 가능합니다. 그러나 사후관리요건을 충족해야 합니다. 임대주택을 5년 이상 임대를 주는 것을 요건으로 합니다. 위의 2년 거주, 3년 보유요건은 임대사업자를 내기 전 기간도 인정해 줍니다. 그러나 임대기간 5년 요건은 임대사업자를 낸 이후 기간부터 5년을 채워야 합니다.
납세자 분들이 오해하는 부분은 임대주택이 여러 채인 상태에서 모든 임대주택을 매매할 때 세금을 전혀 내지 않는다고 알고 계신 분들이 많은 줄 아오나 이는 잘못 알고 있는 부분입니다.
임대주택에 대한 양도소득세를 깎아주는 규정은 지난 IMF(98년부터 2001년)에 임대개시한 주택에 한하여 감면해주는 것입니다. 따라서 임대주택과 거주주택이 각각 한 채씩 있는 상태에서 거주주택을 먼저 양도하면 비과세가 가능하나 임대주택을 먼저 양도하면 2주택 상태에서의 양도이므로 임대주택은 양도소득세를 피할 수 없습니다.
또 한 가지는 임대주택은 모두 취득세 면제를 받는다 생각하고 있으나, 취득세 면제되는 주택은 공동주택이면서 신규분양 받는 주택에 한합니다. 따라서 기존에 있는 주택을 매입하는 것은 취득세 면제대상이 아닙니다. 그러나 위의 양도소득세 혜택을 주는 임대주택은 기존주택도 가능합니다.
이번에 발표된 임대주택세제지원은 자신의 거주주택을 양도할 때 임대주택은 없는 것으로 보아 거주주택을 매매할 때 양도소득세를 비과세 해준다는 점에서 그런대로(?) 획기적인 개정이라 할 것입니다.

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