칼럼-색동법률사무소 이향렬 변호사
주택 및 상가건물 임차인의 보호범위에 관하여
1. 부동산(주택 및 상가건물)의 세입자에 대한 보호
국민 주거생활의 안정과 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 시행되고 있는데, 주로 임차인의 권익을 보호하기 위한 규정이 대부분으로 되어 있다.
그러나 이처럼 임차인을 보호해 주는 법이 있다고 하더라도, 실제로 보호를 받기 위해서는 법이 규정한 요건을 갖추어야 하기 때문에 법에서 요구하는 보호요건을 잘 알고 대처할 필요가 있다.
하지만 적용법률이 주택의 경우는 주택임대차보호법이 적용되고, 상가건물의 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용되는 점에서 서로 다르기 때문에 그 차이점 중에서 보호되는 범위와 대항력을 갖추기 위한 요건의 차이를 먼저 알아본다.
2. 주택과 상가건물의 경우 적용범위와 대항력의 차이
가. 적용범위
주택의 경우에는 주거용 건물로 주택의 일부가 주거 외 목적으로 사용되는 경우를 포함하여 주택의 임대차 계약에 적용된다.
그러나 상가의 경우에는 사업자등록의대상이 되는 건물 중 보증금이 일정액 이하의 건물에만 적용된다. 즉, 모든 상가건물에 적용되는 것이 아니라 서울은 보증금 3억 원 이하, 수도권 과밀억제권역(안양시, 군포시, 의왕시, 과천시 등의 지역은 수도권 과밀억제권역에 속한다)은 2억 5천만 원 이하, 광역시(군 지역은 제외)와 안산시, 용인시, 김포시, 광주시의 경우에는 1억 8천만 원 이하, 그 밖의 지역의 경우에는 1억 5천만 원 이하인 경우에만 적용된다는 점을 주의하여야 한다.
나. 대항력을 갖추기 위한 요건
원래 임대차계약은 임대인과 임차인이 체결한 계약이기 때문에 임대건물의 소유자가 바뀌면 임차권을 등기해 놓지 않는 한 새로운 소유자에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 없는 것이 원칙이지만, 임차인을 보호해 주기 위해서 임차인이 일정한 요건을 갖추면 특별히 대항력을 부여해 주고 있다.
대항력이란 건물의 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자에 대하여 종전의 임대차계약의 효력을 주장할 수 있다는 뜻으로, 주택의 경우에는 주택의 인도와 주민등록(전입신고일)의 다음날부터, 상가건물의 경우에는 건물의 인도와 사업자등록 신청일의 다음날부터 대항력이 인정된다.
색동법률사무소 이향렬 대표변호사
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