허위 유치권의 배제
부동산 경매에서 제일 골치가 아픈 문제가 유치권이다. 유치권자들이 붉은 색의 ‘유치권 행사 중’이라는 글씨를 쓴 플랭카드를 건물의 벽에 걸어놓거나 건물의 유리창에 빨간 페인트 스프레이로 ‘유치권 행사 중’이라고 써 놓은 건물 사진이 경매사건의 감정평가서나 현황조사보고서에 붙어 있는 사건들이 있다. 이러한 경매물건에 대하여 경매가 진행되면 많은 사람들이 골치 아픈 부동산이라고 생각하여 아예 입찰에 참가할 계획을 포기하게 된다.
경매 개시 결정이 등기부에 기재되면 그 이후에는 유치권이 성립할 수 없다. 경매 개시 결정이 나고 등기부에 경매 개시 결정의 등기가 기입된 후에 건물의 공사를 시작하거나 토지 조성 공사를 시작하더라도 유치권이 성립할 수 없다.
경매가 개시되기 전에 공사를 한 공사업자는 유치권에 의한 보호를 받게 된다. 그런데 최근 고등법원 판결 중에는 경매 개시 이전에 공사계약을 체결하고 공사를 한 공사업자가 건물을 점유하면서 유치권을 주장하였으나 유치권이 인정되지 않은 것이 있다.
그 사건의 유치권자는 건물의 소유자로부터 건물의 바닥 및 벽 수리, 내부 인테리어, 목공, 조경 공사 등을 5억6천만 원에 도급받아 공사를 완료했으나 공사대금을 한 푼도 지급받지 못하여 건물을 점거하고 있다고 주장했다. 그런데 공사도급 당시 건물에는 이미 채권최고액 금 23억원의 근저당권과 채권자들의 가압류 3억 원, 전세권 5억 원 등 총 31억 원의 채권이 있었는데 건물전체의 감정가는 21억 원 정도에 불과하였다.
건물의 가액을 초과하는 근저당권 및 전세권, 가압류 등기가 경료된 상태였다 하더라도 유치권을 무조건 부인할 수는 없다. 위 사건에서는 실제 공사비 지출에 대한 증거가 부족하고, 계약 당시부터 공사대금을 지급하지 않고 건물의 점유를 넘겨 임대료 수익으로 공사대금을 충당하기로 하였는데 위 약정에 위하면 12년이 지나야 공사대금을 충당할 수 있었다. 건물소유자와 공사업자가 묵시적으로 담합을 하여 유치권을 만들어낸 흔적이 역력한 사건이었기 때문에 유치권 주장을 배척한 것으로 보인다.
위 사건에서는 유치권을 주장한 사람들이 오히려 점유기간 동안 부당한 수익을 본 것을 반환하라는 판결이 내려졌다.
법무법인 대륙아주
변호사 이재구
Copyright ⓒThe Naeil News. All rights reserved.
위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>
목록
보내기