매매계약서의 위조 지역내일

매매계약서의 위조

지역내일 2011-12-22

제가 어떤 땅을 팔았는데, 매수인이 그 땅 옆에 있는 다른 땅도 판 것처럼 매매계약서를 위조해서 등기까지 했습니다. 그 후, 매수인이 그 땅에 근저당권을 설정해주었고, 근저당권자가 경매신청을 해서 땅이 경매될 위기에 있습니다. 제가 어떤 법적 조치를 취해야 할까요?

A:
부동산 소유권이 이전되려면, 부동산을 팔고 산다는 계약이 있고, 등기까지 마쳐져야 합니다. 부동산을 팔고 산다는 합의 자체가 없으면, 부동산 소유권이 이전될 수 없습니다. 매매계약서가 위조되었다면, 매매계약이 없는 것이어서 부동산 소유권은 이전되지 않습니다.

매매계약서를 위조해서 소유권이전등기를 마친 사람은 부동산 소유권을 취득하지 못 하기 때문에, 그 사람에게서 근저당권을 설정 받은 사람도 유효한 근저당권을 취득할 수 없습니다.

그러니까 매매계약서를 위조해서 등기를 이전해 간 사람을 상대로 소유권이전등기말소청구소송을 제기하고, 근저당권자를 상대로 근저당권설정등기 말소청구를 하면 됩니다.

그런데 근저당권자가 경매신청을 했다고 하므로, 경매개시결정에 관한 이의를 하거나 매각허가에 관한 의견서를 제출함으로써 경매 취소나 매각불허가결정이 되도록 해야 할 것입니다.

만일, 경매절차가 진행되어서, 경락인이 부동산 소유권을 취득하면, 경락인의 소유권 취득은 어떻게 될까요? 경락인이 소유권을 취득하는 근거는 근저당권인데, 근저당권이 무효인 이상 경락인은 부동산 소유권을 유효하게 취득하지 못 합니다. 그러니까 경락인을 상대로도 소유권이전등기 말소청구도 가능할 것입니다.

정리하면, 매매계약서를 위조한 사람과 근저당권자를 상대로는 각각 소유권이전등기말소와 근저당권설정등기말소청구를 할 수 있고, 경매사건에서는 경매개시 결정에 대한 이의를 하거나 매각불허가 의견을 제출할 수 있습니다. 설사 경락인이 부동산 소유권을 취득하게 되더라도, 이는 유효한 소유권 취득이 아니어서 소유권이전등기말소청구 소송을 할 수 있습니다.

법무법인 아시아 최유덕 변호사

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