은행에서 돈을 빌리는 가장 쉬운 방법은 부동산 같은 담보를 제공하고 대출을 받는 것이다. 돈이 아쉬운 대출자는 은행을 비롯한 금융기관에 약자의 입장일 수밖에 없어 금융기관의 대출 조건을 수동적으로 수용하게 된다.
그동안 금융기관에서 대출을 받는 고객들이 억울한 마음이 들면서도 울며 겨자 먹기 식으로 부담했던 ‘근저당권 설정비용’에 대해 2010년 10월 14일 의미 있는 대법원의 판결이 내려졌다. 이에 따라 담보대출 근저당권 설정비용을 돌려받을 법률적 근거가 마련되었다.

●근저당권 설정비용에 대한 대법원 판결
근저당권 설정비용은 금융기관에 담보를 제공하고 빚을 낼 때 들어가는 등록세, 교육세, 인지세, 감정평가수수료, 등기신청료, 법무사수수료 등을 말한다. 올해 7월부터 근저당권 설정 비용은 대출을 받는 고객이 아닌 금융권이 부담하고 있다. 
이전에는 은행이 대출거래 시 사용하는 ‘대출거래 약정서, 근저당권설정계약서등의 표준약관’에 근저당권 설정비용 등을 누가 부담할 것인지에 대해 은행과 고객이 협의하여 선택하도록 되어 있었다. 하지만, 근저당권 설정비용을 은행이 부담할 경우 그 비용에 상응하는 가산 금리를 고객들이 부담하도록 정해져 있어, 결국 고객들은 어느 것을 선택해도 근저당 설정비용을 부담할 수밖에 없었다.
근저당권 설정비용의 고객 부담에 대해 민원이 끊임없이 제기되자, 공정거래위원회는 2008년 1월 30일 ‘비용 성격에 따라 은행 또는 고객이 부담토록 명확하게 하는 방향의 개정된 표준약관’을 사단법인 전국은행연합회에 게시한다. 전국은행연합회 외 16개 은행은 공정거래위원회의 개정 표준약관에 대해 강력하게 반발하며 소송을 제기했지만, 대법원은 공정거래위원회의 손을 들어주었다.
대법원은 “은행과 고객 사이에 이루어지는 대출 거래에는 둘 사이의 사업 능력에 현저한 차이가 있고, 은행이 제시하는 조건을 거부할 경우 사실상 대출이 불가능해진다는 점 등에서 은행이 상대적으로 우월한 지위에 있다”라며 “은행이 부담하여야 할 비용까지 고객이 부담하게 하거나 가산 금리를 적용하는 방법 등은 고객에게 부당하게 불리한 불공정 약관조항”이라고 판결한다.

●근저당권 설정비용 반환청구 공동 소송인단 모집
대법원의 판결로 그동안 금융기관이 고객에게 부담시킨 근저당권 설정비용은 ‘법률상 원인 없는 부당이득’이므로, 금융기관은 담보대출을 진행하며 고객에게 전가했던 근저당권 설정비용(인지세는 50%)을 반환해야 한다. 쉽게 설명하면 금융기관의 고객들이 부담했던 근저당권 설정비용은 법률상 무효이므로 돌려받을 수 있다는 얘기다.
하지만 금융기관들은 근저당권 설정비용에 대한 대법원의 판결을 7월부터 신규 대출자에게만 적용하고 이전의 고객에게는 비용 반환에 대한 대책을 따로 마련하지 않고 있다. 이에 금융소비자연맹과 시민들은 ‘부당이득반환 청구 소’를 3천 건 이상 제기하고 법원의 판결을 기다리고 있다. 원주에서도 ''최문수 법률사무소‘에서 근저당권 설정비용 반환청구 공동 소송인단을 모집하고 있다.
모집대상은 10년 이내에 담보대출을 받으면서 근저당권 설정비를 부담한 경우 또는 근저당권 설정비를 금융기관이 부담하고 이자율을 높게 적용받은 경우다. 담보물을 매각했거나 대출 상환, 은행을 바꾼 경우도 모두 해당된다. 10년의 시간 제한이 있는 것은 부당이득반환청구권의 소멸시효가 10년이기 때문이다.
최문수 변호사는 “부당이득반환 청구 소송에서 승소할 경우 반환 받을 수 있는 금액은 대략 담보대출 5천만 원에 40만 원 정도, 1억 원은 55만원, 2억 원은 90만 원 정도 등이다”라고 전한다. 소송에서 가장 걱정되는 부분인 소송비용은 소액의 착수금을 받고, 승소 시 경비 및 성공보수 10%를 받는다. 패소 시 이미 지급한 착수금 외에 다른 비용 청구는 없다.
문의 : 735-0505

근저당권 설정비용 반환청구 소송 준비서류
●근저당권 설정비용 반환청구 소송에 필요한 서류는 해당 등기부등본, 근저당계약서, 영수증, 대출 입금 통장사본, 소송 위임장(법률사무소에서 비치)이다.
●소송비용의 착수금은 채권최고액에 따라 다르다.
5천만 원 미만: 1만 원,  5천만 원 이상 ∼ 1억 원 미만 : 2만 원, 1억 원 이상 ∼ 2억 원 미만 : 3만 원, 3억 원 이상 ∼ 5억 원 미만 : 5만 원 등이다.

홍순한 리포터 chahyang34@hanmail.net

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