토지수용과 환매권
Q: 제가 여러 필지 땅이 있는데, 시에서 그 중 일부를 도로 부지로 쓰겠다면서 매입했습니다. 그 후 시에서 매입한 땅이 도로사업 변경으로 도로 부지로 사용되지 않은 채 방치되고 있습니다. 제가 그 땅을 찾아 올 수 있을까요?
A: 환매권을 행사해서 토지를 찾아올 수 있습니다. 다만 환매권 행사 기간에 주의해야 합니다.
시에서 도로를 만들기 위해 개인 토지가 필요하면, 개인 토지를 매수(협의 취득)하거나 수용할 수 있습니다. 시에서 그 토지 소유자에게 보상금을 주고, 매수나 수용하는 것입니다. 시에서 개인 토지를 수용 내지 매수한 다음, 사업계획이 변경되어 토지가 필요 없게 되면, 종전 토지소유자가 그 토지를 되찾아올 수 있습니다. 그 권리가 ‘환매권’입니다.
그러면 ‘환매권’은 어떤 권리일까요. ‘환매’라는 말을 풀어보면, ‘다시 사 들인다’는 것입니다. 그러니까 자신이 판 것을 다시 사들이는 권리가 환매권입니다. 환매권은 ‘공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률’에서 인정하고 있는데, 어떠한 경우에 인정되는지는 그 법률 조항을 살펴보아야 합니다.
환매권이 인정되는 경우는, ①공익사업을 위해서 토지를 취득했는데, 협의취득일이나 수용개시일 기준 10년 내에 그 공익사업이 폐지, 변경되어 더 이상 그 토지가 필요 없어진 경우, ②협의 취득일이나 수용개시일 기준으로 5년 이내에 그 토지 전부를 공익사업에 이용하지 않은 경우 두 가지입니다.
환매권은 아무 때나 행사할 수 있을까요? 그렇지는 않고, 행사기간이 정해져 있습니다.
환매권 행사의 통지나 공고가 없으면, 환매권이 인정되는 ①번 경우는, 그 토지의 전부나 일부가 공익사업에 필요 없게 된 때부터 1년 내 또는 협의취득일이나 수용개시일 부터 10년 내, ②번 경우는, 협의취득일이나 수용개시일 기준으로 6년 내에 행사해야 합니다. 하지만 환매권 행사의 통지나 공고가 있으면, 그 때부터 6월 내에 행사해야 합니다.
만일 행사 기간을 넘겨서 환매권이 사라져 버리면, 어떻게 해야 할까요?
사업시행자가 환매권 행사의 통지나 공고를 하지 않아서 환매권이 소멸하면, 종전 토지 소유자는 사업시행자를 상대로 손해배상청구를 할 수 있습니다. 손해배상금액은 종전 토지 소유자가 받은 보상금에 지가상승률을 곱한 금액입니다.
최유덕 변호사
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