임차인의 지상물 매수 청구권
Q: 제가 땅을 임차해서 그 위에 축사를 지었습니다. 2년간 그 지역 평균 시세대로 월세를 내고 그 땅을 사용했는데, 임대기간이 끝났습니다. 땅 주인은 임대기간이 끝났으니 나가라고 합니다. 제가 돈을 들여서 축사를 지었는데, 그냥 나가는 게 손해 보는 것 같습니다. 투자비용을 회수할 방법이 있나요?
A: 임대인에게 그 축사를 매수하라고 지상물매수청구권을 행사하면 됩니다.
토지 임대차는 대가를 지불하고 토지를 이용하는 것입니다. 보통 임차인은 토지를 이용하면서 나대지 상태에서 이용하기 보다는 땅 위에 시설물을 설치해서 이용합니다. 임차인이 시설물을 설치할 때 돈이 들어가는데, 임대차계약이 끝났을 때 그 돈의 회수가 문제입니다.
이러한 경우를 대비해서, 우리 민법은 임차인에게 지상물매수청구권이 인정됩니다. 지상물매수청구권은 어떤 경우에 인정될까요?
일단 임대차계약이 끝났을 때 인정되는데요. 차임을 연체하거나 계약위반으로 임대차계약이 해지된 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않고, 임대차계약이 기간 만료로 끝나거나 기간을 정하지 않은 임대차계약이 해지통고로 끝난 경우에는 지상물매수청구권이 인정됩니다.
그리고 임대차계약이 종료되었을 때, 임대 토지 위에 지상물이 존재해야 합니다,
보통 지상물매수청구권은 임대인이 임차인을 상대로 임대 토지를 인도하라는 소송을 제기했을 때, 임차인 측에서 비로소 주장하게 됩니다. 지상물매수청구권을 행사하면 행사 당시 지상물의 시가를 감정해서 감정가액대로 매수하는 것으로 처리합니다.
임대차계약서를 쓸 때, 지상물매수청구권을 포기한다는 특약을 하면 그 특약이 유효할까요?
일반적으로 그 특약은 임차인에게 불리한 규정으로서 특별한 사정이 없는 한 무효입니다. 따라서 보통 임대차계약서에 그러한 특약이 있더라도, 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.
법무법인 아시아 최유덕 변호사
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