명의의 가등기 말소 지역내일

명의의 가등기 말소

지역내일 2011-09-22

Q: 제가 땅을 하나 샀는데 사정상 매매예약을 했습니다. 먼저 가등기를 해 놓고 소유권이전등기를 해 놓지 않은 채, 이십년이 지났습니다. 저에게 땅을 판 사람이 다른 사람에게 재차 땅을 팔았는데, 현재 땅 소유자가 제 명의의 가등기를 말소하라고 합니다. 가등기를 어떻게 해야 할까요?

A: 가등기를 말소해 주어야 합니다.

건물이나 땅 같은 부동산을 사서 그 소유권을 취득하려면, 등기를 해야 하는 것은 일반상식이 되어 있습니다. 여기에서 등기는 소유권이전등기를 말하는데, 아직 소유권이전등기를 할 상황이 아니면 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기를 하게 됩니다.

이러한 가등기는 그 후에 하는 본등기(소유권이전등기)를 대비한 것인데, 본등기는 가등기의 순위에 의합니다, 그러니까 가등기와 본등기 사이에 다른 사람의 소유권이전등기가 있더라도, 본등기보다 후순위로서 직권말소 됩니다.

보통 가등기는 매매예약을 원인으로 합니다. 매매예약은 장차 매매계약을 체결하기로 약속하는 것인데, 보통 매매예약은 매수인이 예약완결권을 행사하면 매매계약이 체결됩니다. 예약완결권은 매매계약의 효력을 발생시키는 권리입니다.
문제는 예약완결권은 10년간 행사하지 않으면 소멸한다는데 있습니다. 매매예약을 한 때부터 10년이 지나면 예약완결권이 사라져서, 매수인이 매매계약의 효력을 발생시킬 수 없게 됩니다.

예약완결권이 사라지면, 부동산 매수인이 그 부동산을 취득할 수 없습니다. 그러니까 매수인이 그 부동산을 취득할 것을 대비해서 해 놓은 가등기는 더 이상 존재 이유가 없습니다. 새로운 소유권자는 더 이상 존재이유가 없는 가등기(무효인 가등기)의 말소를 요구할 수 있고, 가등기권자는 자신의 가등기를 말소해주어야 합니다.

항상 강조하는 것이지만, 권리는 영구적이지 않고 그 행사기한이 있습니다. 권리 위에 잠자는 사람은 법이 보호하지 않습니다. 자신의 권리를 지키는 것은 그 사람의 몫이기에, 항상 주의해야 합니다.

법무법인 아시아 최유덕 변호사

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