임대차 계약과 수선 의무 면제
Q: 제가 건물을 임차하면서, 임대인의 수선의무를 면제하는 특약을 하였습니다. 그런데 임차 건물에 누수 문제가 있어서, 임대인에게 그 수선을 요구하자 임대인이 임대차계약서의 수선의무 면제조항을 들어서 수선을 못 해주겠다고 합니다.
임대차계약서에 ‘임대인은 수선의무를 지지 않는다’는 조항을 넣으면, 임대인은 임차건물의 모든 하자에 대해서 수선 의무가 면제되나요?
A: 계약 당시 단순히 임대인의 수선 의무를 면제하면, 임차한 건물의 소규모의 하자는 수선의무가 면제되지만, 대규모 하자는 수선 의무가 면제되지 않습니다.
1. 임대인은 임차인이 임차 건물을 계약대로 사용할 수 있게 해주어야 할 의무가 있습니다. 이 의무에서 임차건물에 하자가 있을 때 그 하자를 수선할 의무가 인정되는 것입니다.
2. 어느 정도의 하자가 있어야 임대인의 수선 의무가 인정될까요? 하자가 굉장히 사소해서 비용을 들이지 않고도 쉽게 고칠 수 있고, 임차인의 사용을 방해할 정도가 아니라면, 임대인의 수선의무는 인정되지 않습니다. 그러니까 하자를 고치는데 비용이 들고, 그 하자 때문에 임차 건물을 사용하는데 방해가 된다면, 비로소 임대인의 수선 의무가 인정될 것입니다.
3. 하지만 임대인의 수선 의무가 인정될 만한 경우에도, 계약에서 그 수선 의무를 면제해 줄 수 있습니다. 범위를 정하지 않고 막연히 수선 의무를 면제한 경우 면제 범위를 어디까지로 할 수 있을까요? 그 기준은 이렇습니다. 그 하자가 임차한 건물에서 보통 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모에 그치면 수선 의무가 면제되지만, 대파손의 수리, 건물 주요부분에 대한 대수선, 기본적 설비의 교체와 같은 대규모에 이르면 수선 의무가 면제되지 않습니다.
4. 따라서 계약에서 임대인의 수선의무를 막연히 면제했을 때, 임차 건물에서 누수가 나타나면 다음과 같이 처리하면 됩니다. 그 누수가 건물 전반에 걸쳐 계속 반복되는 등 전면적인 건물 수리가 필요하고, 그 수리비용 또한 거액이 드는 경우라면, 임대인의 수선 의무가 면제되지 않을 것이고, 그렇지 않는 경우라면 임대인의 수선의무가 면제됩니다.
(이와 유사한 판결이 2007년도에 대법원에서 선고된 바 있습니다).
법무법인 아시아 최유덕 변호사
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