수리업자의 과실과 임대인의 책임
Q: 제가 창고를 세 놓았는데, 누수문제가 있어서 수리업자에게 수리를 맡겼습니다. 그런데 수리업자가 창고 수리를 하다가 실수로 화재가 나서, 창고가 타버렸습니다. 제가 임차인에게 손해배상을 해주어야 하나요?
A: 수리업자의 과실로 화재가 난 것이라면, 임대인은 임대차계약 위반에 따른 손해배상책임을 져야 합니다.
1. 임대차계약은 대가를 받고 무언가를 빌려주는 관계로, 임대차계약의 당사자인 임대인은 대가를 받고 무언가를 빌려주는 사람이고, 임차인은 무언가를 빌리고 대가를 주는 사람입니다. 이번 질문에 답하기 위해서, 임대인의 임대차계약에 따른 의무를 좀 더 설명해야 합니다.
2. 임대인의 의무는 임차인에게 무언가를 빌려준다는 부분이 제일 중요합니다. 건물임대차를 예로 들면, 임대인은 임차인에게 빌려주는 건물을 건네주고(인도 의무), 건네준 건물을 임차인이 사용할 수 있게 적절한 상태를 유지해야 합니다(사용수익하게 할 의무).
그러니까 빌려준 창고 건물이 타버렸다면, 임대인이 임대차계약에 따른 의무(임대해준 건물을 임차인이 사용수익하게 할 의무)를 지키지 못한 것입니다.
3. 임대인이 임대차계약에 따른 의무를 지키지 못하면, 언제나 계약위반에 따른 손해배상책임을 지게 될까요?
그렇지는 않습니다. 임대인 측의 과실이 있어야만 임대인은 손해배상책임을 지게 됩니다. 그리고 임대인 측에서 과실이 없다는 것을 적극적으로 입증하면 손해배상책임을 면하기도 합니다.
여기에서 과실이란 말은, 어떠한 일을 하는 사람이 그 업종에서 보통 기울이는 주의를 게을리 한 것을 말합니다. 그리고 과실이 있느냐는 임대인 뿐만 아니라 임대인의 의사에 따라서 임대인의 의무 이행에 관여하는 사람도 포함해서 따져야 합니다.
4. 결국, 임대인이 빌려준 창고에 누수 문제가 있어서 수리업자에게 수리를 맡긴 경우, 수리업자가 보통 그 업종에 종사하는 사람의 주의를 기울이지 않아 창고에 화재가 났다면, 임대인은 그 화재로 생긴 임차인의 손해(임차건물을 사용하지 못 하는 손해)에 대해서 법적 책임을 져야 합니다.
(참고로, 이와 유사한 판결이 십여 년 전에 대법원에서 선고된 적이 있습니다.)
법무법인 아시아 최유덕 변호사
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