명의신탁과 점유 취득 시효 ②
Q; 제 아버지가 다른 사람에게서 땅을 사면서 매도인 조상의 묘 부분을 제외하였는데. 등기는 제 아버지 이름으로 모두 마쳤습니다. 그 후 5년이 지나서 아버지가 매도인의 허락 없이 친구에게 그 땅 전부를 팔아서 17년이 지난 현재까지 아버지 친구 이름으로 등기되어 있습니다. 매도인의 자식들이 20년 이상 평온하게 묘를 유지 관리하고 있으니 묘 부분에 대한 토지소유권을 넘겨달라고 요구하고 있습니다. 매도인 자식들의 요구를 들어주어야 하나요?
A: 매도인의 자식들이 요구하는 대로 묘 부분에 관한 소유권을 이전해주어야 할 것입니다.
1. 땅을 팔면서 그 땅의 일부분을 제외하고 팔 수 있고, 이런 경우에는 필지 분할을 하여 매도한 부분에 대해서만 소유권이전등기를 마쳐야 합니다.
그런데 등기를 하다가 판 부분 외에 팔지 않은 부분까지 포함해서 땅 전부의 소유권을 넘겨준 경우도 있을 수 있습니다. 이런 경우 팔지 않은 부분에 대하여 실질적인 소유권은 매도인에게 있지만, 형식적으로 등기만 매수인에게 된 경우로 명의신탁 관계라고 할 수 있습니다.
이 사안에서 아버지가 사지 않았지만 아버지 이름으로 등기를 마친 땅 부분은 매도인과 아버지 사이에 명의신탁관계가 있습니다.
2. 명의신탁은 부동산실권리자명의등기등에 관한 법률이 시행 중인 상황에서는 무효이고, 이를 근거로 한 등기도 무효이지만, 명의수탁자(다른 사람에게 자기 명의를 빌려주어 등기를 마치게 한 사람, 이 사안에서는 매수인)가 제3자에게 명의신탁 부동산을 처분하면 제3자는 유효하게 소유권을 취득하게 됩니다.
이 사안에서 아버지 친구가 아버지로부터 그 땅 전부를 사서 등기를 마치게 되면 그 땅 전부에 대한 소유권을 취득하게 됩니다.
3. 하지만 그 땅의 본래 매도인이 묘 자리를 매매대상에서 제외한 채 20년 이상 묘(봉분)를 유지 관리하였다면 소유의 의사로 묘 자리 부분을 점유한 것이고. 그 묘의 유지관리가 평온하게 이루어졌다면 점유취득시효 요건을 충족하게 됩니다. 이 사안에서 그 땅의 본래 매도인 자식들이 아버지 친구를 상대로 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기 청구소송을 하게 되면 승소 판결을 받을 가능성이 큽니다.
법무법인 아시아 최유덕 변호사
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