유치권의 딜레마
건물을 지을 때 건축주가 따로 있고 건물을 짓는 사람이 따로 있다. 이 경우 누가 건물의 소유자일까? 건물을 지을 때에는 공사업자에게 건축을 맡기는 도급계약이 있고, 건축주가 직접 직영으로 건물을 짓는 경우가 있다.
일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 건물의 소유권을 원시취득한다. 원시취득이라는 것은 최초의 소유를 한다는 뜻이다. 최초 소유를 하는 경우에는 등기를 하지 않더라도 자신의 소유권을 주장할 수 있다. 그런데 도급계약의 경우에는 그렇지 않다. 도급받은 사람이 직접 건축 자재를 구입하여 건물을 완성하더라도 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권 보존등기를 하기로 합의하였다면 완성된 건물의 소유권은 도급인에게 있다.
건물을 짓는 사람이 돈을 빌리면서 채권자를 건축허가 명의자로 한 경우에는 어떨까? 돈을 빌리면서 이를 담보하기 위하여 신축하는 건물의 건축허가 명의를 돈을 빌려준 사람의 명의로 한 경우가 있었다. 두 사람의 합의 내용에 의하면 완성될 건물을 담보로 제공하는 것이었다. 원래 완성된 건물의 소유권은 일단 건축한 채무자가 원시취득하지만 채권자 명의로 소유권보존등기를 마침으로써 담보 목적의 범위 내에서 채권자에게 그 소유권이 이전된다고 보아야 할 것이다.
이러한 원시취득의 문제와 같이 맞물려 있는 것이 유치권이다. 건물을 지은 사람이 소유자라고 하면 공사대금을 받는 데 아무런 지장이 없다. 내 건물이니 누가 압류할 수도 없기 때문이다. 공사대금을 주면 소유권을 넘겨주면 된다. 그러나 건축주가 따로 있고 도급계약에 의하여 공사를 한 경우에는 건물의 소유권이 처음부터 건축주나 도급인에게 있기 때문에 건물이 압류되거나 근저당권이 설정되더라도 할 말이 없다. 이 때 건물을 짓고 공사대금을 받지 못한 사람은 유치권을 행사할 수 있다. 유치권이란 공사대금을 받을 때까지 건물을 소유자에게 넘겨주지 않고 버티는 권리이다.
유치권을 행사하고 있다 보면 건축주가 건물을 담보로 대출을 받거나 건물이 가압류된다. 유치권자는 이러한 경우 마땅한 방어책이 없다. 그냥 건물을 유치하면서 비용만 쓰다보면 속수무책이 된다. 그렇다고 유치권을 근거로 경매 신청을 하면 근저당권이나 가압류가 그대로 남아있기 때문에 매각대금이 터무니없이 낮아진다. 이것이 유치권의 딜레마이다.
법무법인 대륙아주변호사 이재구
Copyright ⓒThe Naeil News. All rights reserved.
위 기사의 법적인 책임과 권한은 내일엘엠씨에 있습니다.
<저작권자 ©내일엘엠씨, 무단 전재 및 재배포 금지>
목록
보내기