지상물 매수 청구권
Q: 제가 대지를 임차해서 그 위에 건물을 짓기로 했습니다. 그런데 제가 대지 위에 건물을 지어서 잘 사용하였고, 임대차 기간이 정상적으로 끝났는데, 임대인이 임대차 계약을 갱신하지 않겠다고 합니다. 제가 임대인의 대지 위에 지은 건물은 어떻게 되는 것인가요?
A:
임대인을 상대로 지상물 매수 청구권을 행사할 수 있습니다.
임대차 계약은 사용대가를 내고 다른 사람 물건을 사용하는 계약입니다. 보통 임대차 계약은 남의 땅이나 건물을 사용하고 그 사용대가를 지불하기로 하여 체결되는 경우가 많습니다.
임대차계약의 당사자를 임대인, 임차인 이렇게 부르는데, 임대인은 사용대가를 받고 물건을 다른 사람에게 사용하게 해주는 사람이고 임차인은 사용대가를 내고 다른 사람 물건을 사용하는 사람입니다.
임대차 기간 동안에는 임차인이 임대목적물(임대차 계약의 대상이 되는 물건, 예를 들면 땅이나 건물)을 사용하고 그 기간이 끝나면 임대인에게 돌려주어야 합니다.
임대차 기간이 끝나고 임대인이 계약 갱신을 원하지 않으면, 임차인은 임대목적물을 원상 복구하여 돌려주어야 합니다.
그런데 임차인이 땅을 빌려서 그 위에 건물을 지은 경우에 임대차 계약이 끝났다고 해서 그 건물을 철거해야 한다면, 임차인이나 사회 전체적 입장에서 지나치게 손실이 큽니다. 이러한 경우를 예상하여 민법 규정이 마련되어 있는데, 그 규정이 지상물매수청구권입니다.
임차인이 행사할 수 있는 지상물매수청구권은 어떠한 권리일까요?
지상물 매수 청구권은 임차인이 임차토지 위에 있는 자기 소유 지상물(예를 들면 건물)의 매수를 요구하는 권리입니다.
그러니까 임차인이 건물 기타 공작물을 소유하고자 토지 임대차 계약을 체결하였고, 위 임대차 계약이 임차인의 계약 위반으로 해지되지 않은 채 정상적으로 종료된 경우, 임대인이 계약 갱신을 원하지 않고 그 토지 위에 임차인 소유 지상물이 남아 있다면, 임차인은 임대인에게 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다.
이렇게 매수 청구를 하면, 임차인과 임대인 사이에 지상물에 관한 매매 계약이 체결됩니다. 이러한 지상물매수청구권은 임대차계약서에 그 포기 특약이 되어 있어도, 이 특약은 원칙적으로 무효입니다.
법무법인 아시아 최유덕 변호사
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