공동담보의 공평한 배당액
담보를 제공받고 돈을 빌려주면 안전하다. 담보가 충분하면 더 안전하다. 담보가 충분한 여러 개의 부동산을 담보로 하는 것을 공동담보라 한다. 채권자는 경매 신청을 할 때 공동담보 물건을 한꺼번에 경매해 줄 것을 신청할 수 있고 하나의 부동산에 대한 경매 신청을 할 수도 있다.
부동산을 한꺼번에 경매하느냐, 일부만 경매하느냐의 문제는 근저당권자의 마음이다. 근저당권자는 공동담보 물건 중 잘 팔릴 것 같은 부동산에 대한 경매 신청을 할 수 있다. 그런데 어는 부동산이 먼저 경매되느냐에 따라 경매되는 부동산의 후순위 근저당자, 가압류권자 등 권리자들에 대한 배당금이 달라질 수 있다.
1순위 근저당권자가 2개의 공동담보 부동산 중 잘 팔릴 것 같은 아파트를 골라 먼저 경매신청을 하였다. 그 아파트는 5억 원에 매각되었다. 1순위 근저당권의 채권최고액은 6억 원이었다. 그렇다면 1순위 근저당권자가 전액을 배당받게 되고 후순위 근저당권자는 한 푼도 배당을 받지 못한다.
그런데 위 경우 2개의 공동담보 부동산을 전부 경매했다면 2순위도 배당받을 수 있다. 다른 공동담보 부동산인 토지가 2억5천만 원에 매각되었다면 전체 공동담보 부동산의 매각대금은 7억5천만 원이 될 것이고, 1순위 공동담보의 근저당권자는 아파트 매각대금에서 4억 원, 토지 매각대금에서 2억 원을 배당받고 아파트의 경우 나머지 1억 원을 후순위자가 배당받게 된다.
아파트, 토지가 한꺼번에 경매가 되었을 때에는 2순위 근저당권자가 배당을 받을 수 있는데 아파트만 경매되면 2순위가 배당을 받지 못한다는 것은 이상하다. 뭔가 불합리하다는 생각을 하게 될 것이다.
어떤 경우이든 결과가 달라져서는 안 된다. 그것이 공평한 배당이다. 법에서는 공동담보 부동산 중 일부에 대한 경매를 하더라도 전체를 경매했을 때와 같이 배당금액을 계산하고, 그 이상은 배당받지 못하도록 하고 있다. 위 경우 아파트만 경매가 되고 1순위 채권최고액에 미달하는 금액에 경매가 되었다고 하더라도 2순위가 배당받을 수 있는 금액이 있는 것이다. 배당을 받지 못하고 끝난 경우에는 나중에 1순위자를 상대로 부당이득 반환을 청구할 수 있다. 공동담보 부동산 중 일부의 근저당권을 말소한 경우에도 말소한 가액의 비율만큼 배당금을 받지 못한다.
법무법인 대륙아주
변호사 이재구
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