계약의 해제
Q: 매수할 땅에 하천 구역이 일부 들어가 있지만, 그 땅이 개발 가치가 있다고 해서 매수하기로 했습니다. 계약서에 어떤 내용을 포함시켜야 나중에 생길지도 모르는 분쟁을 막을 수 있을까요?
A: 계약서에 그 토지를 매수하는 목적(토지의 용도)과 하천 구역에 포함된 토지의 면적을 명시하고, 그 토지가 매수 목적에 맞지 않거나 하천 구역에 포함된 면적이 계약서와 다를 경우에는 매매 계약을 해제할 수 있다는 근거를 남기는 것이 꼭 필요합니다.
1. 계약은 법적으로 의미 있는 약속입니다. 계약을 맺는 사람들 사이에서 계약은 법이고, 구속입니다. 계약을 맺고 이를 이행하는 것이 중요하지만, 계약의 구속에서 벗어나는 것도 중요합니다. 문의하신 내용도 계약의 구속에서 벗어나기 위한 계약 조항을 어떻게 넣을 것인지와 관련 있습니다.
2. 계약의 구속으로부터 벗어나는 방법은 법률에서 정한 것도 있고, 계약으로 정할 수 있는 것도 있습니다. 법률에는 취소권과 해제권이라는 것이 있는데, 취소권은 착오나 사기, 강박에 의하여 계약을 맺은 경우에 인정되고, 해제권은 계약 위반의 경우에 인정됩니다. 여기에서, 쉽게 말하면 착오는 계약의 중요 내용에 대한 착각을 말하고, 사기는 계약 내용을 속이는 것을 말하며, 강박은 계약 체결을 강요하는 것을 말합니다.
3. 매도인이 설명해주는 것보다 매수 토지에 하천 구역이 더 들어가 있거나, 그 토지를 매수해서 매수 목적을 이룰 수 없는 경우, 계약을 없었던 상태로 만들기 위해서는 착오나 사기를 원인으로 취소하는 것보다 계약을 해제하는 방법이 바람직합니다. 소송까지 가면 땅을 파는 사람이 속였다거나, 땅을 사는 사람이 착각에 빠졌다는 것을 입증하기가 어려워서 사기나 착오를 원인으로 한 취소가 인정되기가 쉽지 않습니다. 계약 해제는 계약에서 약속한 내용을 지키지 않았다는 것을 주장하면 되는데, 매도인이 어떤 부분을 약속했는지를 명확히 하고 그 약속을 지키지 않으면 계약을 해제할 수 있다는 것을 계약서에 명문화하면 됩니다. 이렇게 한다면 계약 해제의 주장 입증이 훨씬 용이합니다.
4. 모든 계약서에는 계약당사자가 합의한 내용을 되도록 자세히 반영하고 이를 지키지 않으면 어떻게 할 것인지에 대하여 자세히 써놓는 것이 좋습니다. 계약서의 내용을 풍부하게 하는 것이 계약당사자의 이익을 더 철저하게 지키는 길입니다.
법무법인 아시아 최유덕 변호사
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