법정지상권
Q: 제가 대지와 주택을 소유하고 있는데, 대지에 설정된 근저당권이 실행되어서 대지가 다른 사람에게 이전되었습니다. 대지를 취득한 사람이 저에게 주택 철거를 요구할 수 있나요?
(근저당권 설정 당시에 대지 위에 건물이 있었고, 대지와 건물이 동일한 사람 소유였습니다)
A: 근저당권에 근거한 경매 절차에서 대지를 취득한 사람이 주택소유자에게 그 주택의 철거를 요구할 수 없습니다. 왜냐하면, 주택소유자가 그 대지에 법정지상권을 취득하였기 때문입니다.
이제 ‘법정지상권’이라는 권리를 설명드리겠습니다. 여기에서 ‘법정’이라는 말은 법률 규정에 의하여 발생한다는 뜻으로 계약에 의해 발생한다는 ‘약정’이라는 말과는 반대입니다. 법률 규정에서 정한 조건을 갖추기만 하면 당연히 권리가 생긴다는 것입니다. 그러니까 등기가 없더라도 법정 조건만 갖추면 권리는 생기는 것입니다.
그러면 ‘지상권’은 어떠한 권리일까요? 다른 사람의 토지 위에 건물이나 인공적인 시설물 또는 수목(나무)을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 지상권은 토지와 그 위에 있는 지상물(특히 건물)이 별개로 소유권 대상이 되기 때문에 법적으로 인정되는 권리입니다.
만일, 계약에 의해야만 지상권이 생긴다면, 어떠한 이유로 한 사람의 소유이던 대지와 지상물이 각각 다른 사람 소유가 되었을 때, 지상물 소유자가 그 지상물의 철거를 당하게 되어서 개인적으로도 가혹하고 사회경제적으도 손실이 크게 됩니다. 그래서 우리 민법은 ‘법정지상권’ 규정을 두고 있습니다.
법정지상권은, 저당권이 토지나 그 지상건물에 설정될 당시 ①토지와 건물이 모두 존재했고 ②그 토지와 건물의 소유자가 동일한 사람일 경우 ③저당권이 실행되어 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우라면 인정됩니다. 이 경우에 지상권 설정 등기는 필요 없고, 그 등기 없이도 누구에게나 법정지상권을 주장할 수 있습니다.
법정지상권은 다른 사람 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 그 토지소유자가 그 토지 위에 있는 건물이나 지상물의 철거를 요구해도, 법정지상권에 근거해서 정당하게 거부할 수 있습니다.
법무법인 아시아 최유덕 변호사
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