공사대금의 회수 방법
Q: 건축공사를 했는데 건축주가 공사대금을 주지 않습니다. 이런 경우에 어떻게 해야 하나요? 공사대금을 안주면 유치권을 행사한다는데, 그 권리가 무엇인가요?
A:
1. 건축주를 상대로 공사대금청구소송을 하거나 공사대금 지급명령신청을 하고, 그 전에 건축주의 재산을 가압류하는 것이 필요합니다.
- 공사업자가 공사대금을 받을 권리를 공사대금채권이라고 하는데, 공사대금채권도 3년 동안 행사하지 않으면 소멸하기 때문에, 공사대금 지급일부터 3년 내에 건축주를 상대로 공사대금 지급소송을 하거나 지급명령을 신청하는 것이 필요합니다.
건축주가 지급할 공사대금액수를 다투지 않으면 간단히 지급명령신청을 하여 집행권원을 확보하는 것이 시간, 비용 면에서 경제적입니다.
- 건축주에 대한 승소판결이나 지급명령을 확보하더라도, 건축주의 재산이 있어야 건축주가 공사대금을 주지 않더라도 건축주 재산을 집행해서 공사대금을 받아낼 수 있습니다.
그런데 건축주가 자신의 재산을 팔아버리면 집행을 할 수 없기에, 건축주가 재산을 처분하지 못 하도록 가압류할 필요가 있습니다.
2. 건축주가 공사대금을 주지 않으면, 공사업자는 건물에 대하여 유치권을 행사해서 건물의 인도를 거절할 수 있습니다.
- 유치권은 돈 받을 권리를 담보해주는 담보권이고, 인도(점유이전)거절을 특징으로 합니다. 공사업자가 건축을 완공하면 건물에 관한 공사대금채권이 있는데, 건물에 관한 공사대금채권을 확보하기 위해서 그 건물을 계속 점유하고 그 인도를 거절할 수 있습니다.
유치권에서 꼭 기억해야 할 것은, 점유(물건에 대한 지배)를 잃으면 유치권도 사라진다는 것과 점유의 시작이 적법해야 유치권이 인정된다는 것입니다.
- 공사업자는 유치권 행사로써 건물에 대한 경매신청을 할 수 있고, 공사대금을 받을 때까지 건물 인도를 거절해서 경락인에게 공사대금을 받아낼 수 있습니다.
법무법인 아시아 최유덕 변호사
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