순위보전의 가등기가 있는 부동산의 경매
부동산에 관한 소유권 이전 등기를 하지 않고 가등기만 하는 경우가 있다. 토지나 건물을 사고 싶은데 돈이 모자라는 경우에는 우선 매매 예약을 하고 나중에 사야 할 것이다. 나중에 매매 대금을 준비하여 매수하려고 할 때 예상치 못한 일이 발생할 수 있다. 매도인이 약속을 지키지 않고 다른 사람에게 소유권을 넘기거나 근저당권을 설정해 준 경우, 채권자가 경매 신청을 한 경우가 생길 수 있다.
가등기를 미리 해놓으면 이런 걱정을 하지 않아도 된다. 나중에 본등기를 하더라도 가등기 이후에 이루어진 등기는 모두 말소되기 때문이다. 이것이 순위보전 가등기의 효력이다.
이러한 가등기와 달리 돈을 빌려주고 채권을 담보하기 위하여 가등기를 하는 경우가 있다. 담보 목적으로 가등기를 한 경우에는 근저당권과 거의 동일하게 취급되므로 채무의 원리금을 전부 변제하면 그만이다. 담보 목적의 가등기는 순위 보전의 효력은 없고 근저당권자와 같이 배당에 우선순위가 있을 뿐이다.
경매절차에서 부동산이 매각되면 등기부에 기재된 지저분한 것들이 모두 말소된다. 근저당권, 지상권, 전세권, 가압류, 압류 등기가 모두 말소되지만 1순위의 가등기는 말소되지 않고 남는다. 그래서 경매절차에서 1순위 가등기가 순위보전의 가등기인지, 담보가등기인지 여부가 매우 중요하다.
경매가 진행된 후 남아있던 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 입찰에 의하여 낙찰 받은 사람도 소유권을 잃게 된다. 법원에서 입찰하는 것인데 그런 일이 있을 수 있느냐, 법원이 무책임한 것 아니냐고 따질 수도 있겠지만 가등기의 효력 때문에 어쩔 수 없다.
가끔 경매 사건의 매각물건명세서의 비고란에 "건물에 대하여 매각으로 소멸되지 않는 선순위 가등기 있음"이라고 기재된 경우를 보게 된다. 가등기가 있는 부동산은 경매가 되더라도 사후에 소유권을 잃을 수 있기 입찰에 참여하려는 사람들에게 이를 미리 위험성을 알려주는 것이다.
그러나 가등기가 말소되지 않는다고 하더라도 가등기가 무효인 경우도 있을 수 있고, 본등기가 반드시 이루어지는 것도 아니기 때문에 무조건 경매 절차를 중단할 이유는 없다.
만약 사후에 본등기가 되고 낙찰자가 소유권을 잃게 되면 어떻게 해야 할까? 경매에 의한 매각 대금의 배당도 무효가 되므로 배당받은 채권자들은 배당금을 다시 돌려주어야 할 것이다.
법무법인 대륙아주
변호사 이재구
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