상가분양과 수익보장②
‘일단 분양하고 분양대금을 받고 보자’는 분양회사를 믿고 분양대금을 전부 납입하는 것도 도박이다. 분양회사가 나중에 부도가 나서 사라지게 되면 임대 보장의 약속은 이루어질 수 없다.
재산이 있는 분양회사라고 하더라도 임대수익 보장에 대하여 법적으로 빠져나갈 여지가 많다. 분양회사의 직원이 개인적으로 써 준 서류는 분양회사에서 책임지지 않는다.
분양을 담당하는 분양대행사가 중간에 끼어 있는 경우는 문제가 더 복잡해진다. 분양대행사는 분양 설명을 할 뿐이고 직접 계약을 하는 매도인이 아니기 때문에 분양회사에서 책임지지 않는다. 분양을 위해서 무리한 약속을 분양대행사 직원이 독단적으로 할 수도 있다. 허수아비 분양대행사를 앞세워 분양회사가 거짓 약속을 하도록 시킬 수도 있다. 이런 경우 분양회사는 자신들은 모르는 일이라고 오리발을 내밀기도 한다.
분양회사의 직원들이 분양 당시 설명한 것은 대부분이 계약서에 기재되지 않기 때문에 계약의 조건이나 동기가 되었다는 증거가 될 수 없다. 증거가 없으면 어떤 약속도 의미가 없기 때문에 분명한 임대보장 약속을 받으려면 분양계약서의 특약조건에 기재하여야 한다.
분양대행사에서 한 약속은 분양회사의 약속이 아니다. 분양하는 장소가 분양회사의 사무실에서 이루어졌다고 하더라도 마찬가지이다. 분양대행사에서 분양회사나 건축주의 사무실을 빌려 분양 업무를 했다고 하더라도 건축주나 분양회사가 도장을 찍거나 약속한 적이 없기 때문이다.
최근 수원의 지방법원에서 분양대행사 직원이 개인적으로 임대 확약을 하고 분양한 경우에 분양회사는 책임이 없다고 한 판결이 있었다. 분양대행사 직원이 임대를 책임지고 해 주겠다는 약속을 한 것은 분명하지만, 점포를 분양받은 이후 임대가 되지 않을까봐 불안해하는 수분양자를 위해 대행사 직원이 개인적으로 써 준 약속에 불과하다고 본 것이다.
상가를 분양받을 때 분양을 누가하는지 잘 살펴보아야 한다. 상가 건물의 소유자가 직접 분양하는 경우에는 약속을 지키라고 할 수 있지만, 소유자가 빠진 분양대행사는 분양만 하고 빠져나가면 책임을 지지 않는다. 또 직원의 말은 아무런 효력이 없으니 상가 소유자, 분양자의 도장이 찍힌 확인서나 계약서에 조건을 기재하고 확인받는 것이 필요하다.
법무법인 대륙아주
변호사 이재구
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