상가분양과 수익보장 ①
상가를 매수할 때 제일 먼저 고려하는 것은 투자금에 비하여 임대수익이 충분한지, 앞으로 가격이 오를 가능성이 있는지 여부이다. 상가를 임대하여 임대수익을 받는 경우 투자 대비 수익률이 보장된다면 누구나 상가를 분양받으려고 할 것이다. 그러나 상가가 오랜 시간 비어있을 경우 손해는 막심해 진다. 상가가 활성화된 도심지의 경우에는 주변의 임대수익을 확인하기 쉽지만 신흥 개발지역이나 상권이 발달하지 않은 지역은 분양을 받더라도 임대 가능성이나 임대수익을 예측할 수 없다.
상가를 분양하는 경우 일정한 수익 보장 차원에서 분양회사에서 임대보장 약속을 하거나 입점업체를 보장하는 경우, 서류로 ‘임대확약서’를 수분양자에게 교부하는 경우가 있다. 이 과정에서 법적 문제가 발생할 수 있다.
제시한 임대보장이 확실하지 않음에도 ‘일단 분양하고 보자’는 차원에서 여러 가지 감언이설이 등장한다. 어느 정도 모호한 이야기는 나중에 문제 삼기 곤란하지만 서면에 의한 약속이나 구체적인 임대료 보장 약속이 이루어지는 경우도 있다. 높은 수익률에 혹하는 마음으로 분양계약을 체결한 후 ‘이런 약속이 불가능하다’는 것을 깨달았다면 어떻게 해야 할까?
“임대보증금, 임대료를 보장하기로 했으니 책임지세요”라고 요구할 경우 분양회사에서 할 답변은 다음과 같다.
“직원이 뭐라고 얘기했는지 모르지만 회사에서는 모르는 일입니다.”
“분양대행사가 뭐라고 설명했는지 모르지만 분양회사는 모르는 일입니다.”
“분양 또는 시공회사에서는 어떤 서면 약속을 한 적이 없고 분양대행사나 직원들에게도 어떤 약속을 할 수 없도록 신신당부했기 때문에 수분양자의 책임입니다.”
“대금 완납을 전제로 임대확약을 했으니 일단은 분양대금을 전부 받아야만 약속한 임대를 보장하겠습니다.”
분양대행사 또는 건축주가 책임을 회피할 경우 그냥 계약금을 포기하는 사람들도 있을 것이다. 처음부터 잘 알아보지 않은 것이 자신의 잘못이라고 생각하게 되면 분양업자들이 제일 기뻐할 것이다.
대부분의 분양대행사나 분양회사는 분양이 끝나면 회사 자체가 사라져 버리는 경우가 많다. 재산도 없고, 약속을 이행할 사람도 없다. 분양대금을 모두 납입하지 않으면 약속한 임대를 책임지지 않겠다고 하는 경우에 분양대금을 납입하였음에도 임대가 이루어지지 못한다면 납부한 분양대금 반환마저 보장받을 수 없을 것이 분명해 진다.
다음 회 계속
법무법인 대륙아주
변호사 이재구
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