임차인의 집수리
주말에 사무실로 상담전화가 왔다. 급하다고 하면서 목소리가 떨리고 있었다. 급하게 변호사 사무실에 전화해서 물어볼 내용이 무엇일까 궁금했다.
날씨가 추워지고 있는데 보일러가 작동이 안 되어 주인에게 전화했더니 주인이 자기가 고쳐줄 수 없으니 임차인이 고치라고 했다고 했다.
자기는 임차인이고 이사 가면 그만인데 수십 년 사용하던 보일러가 고장 난 것을 고칠 의무가 있느냐고 물어보았다.
나는 집 주인이 고쳐주는 것이 맞는 것 같다고 대답해 주었다. 그랬더니 너무 고맙다고 하면서 전화를 끊었다. 전화를 물어보았던 그 분은 보일러를 고쳐주지 않으면 이사를 가야 되는지 물어보기도 했다. 곧 추워질텐데 집을 다시 얻어서 이사비를 부담하고 이사 갈 생각을 하니 사정이 급해진 것 같았다.
만약 임대인이 집을 수리해주고 보일러를 고쳐 줄 의무가 있는데 고쳐주지 않으면 어떻게 해야 할까? 이러한 경우에는 자기 비용으로 일단 수리를 하고 수리비를 임대인에게 청구하면 될 것이다. 지급할 월세에서 공제를 하는 방법도 가능하다. 민법에는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있다고 명확하게 규정하고 있다.
다만, 건물의 사용, 수익에 큰 지장이 없는 수리는 임차인이 해야 한다. 유리창이 깨지거나 손잡이가 망가진 경우 등은 임차인이 수리하여야 한다.
통상의 주택 임대차와 달리 전세권은 전세권자가 수리를 해야 하는 경우가 있다. 전세권은 등기를 할 수 있고 기간도 장기간이라서 전세권자의 권한이 막강한 대신 건물의 관리에 대한 책임이 더 크다. 전세권자는 건물의 사용, 수익에 적합하도록 현상을 유지하고 통상의 수선비용을 부담하여야 한다. 다만, 건물 자체로 사용할 수 없을 정도의 대규모 하자가 있을 때에는 전세권의 소멸 사유가 된다.
전세권자가 토지, 건물의 관리, 수선비용을 부담할 책임이 있다고 하더라도 대량의 토사를 반출하거나 주거용 건물을 상가 건물로 개조하는 것과 같이 현상을 변경시키는 것으로 허용되지 않는다. 전세권은 등기를 할 수 있고 기간도 길어서 마음대로 양도하고 사용할 수도 있는 장점이 있지만 임대차에 비하여 수선비용을 더 부담해야 하는 단점이 있다.
법무법인 대륙아주 이재구 변호사
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