상가 임대차 종료 후 부당이득 반환
상가의 임대차 계약이 종료되면 건물을 반환해 주어야 한다. 건물을 다시 명도해 주는 것과 보증금을 반환받는 것은 동시 이행 관계가 있다. 보증금을 반환받지 못하면 보증금을 돌려받을 때까지 건물을 명도하지 않을 권리가 있다.
상가 건물을 임차한 사람이 계약 기간이 만료되었음에도 보증금을 반환해 주지 않자 계속 점포를 점유하고 있었다. 그러는 사이에 몇 달이 지났다. 그런데 임대인이 점포를 계속 점유하면서 임대료 상당의 이익을 얻었으니 이를 반환해 달라고 요구하였다. 이러한 경우에 기간 만료 후 점포를 점유하면서 월세 상당을 부당이득으로 반환해 줄 의무가 있을까?
계약 기간 만료 후에는 월세를 낼 이유가 없다. 보증금을 반환받을 때까지 점포를 명도하지 않고 버틸 수 있는 권리가 있을 뿐이므로 그 기간 동안 영업을 하였다면 그 이익을 부당이득이 되어 반환해 주어야 할 것이다. 그런데 실제 영업도 하지 않고 점포를 비워놓은 경우에는 어떨까? 이러한 경우에는 실제 영업을 하지 않았기 때문에 임차인이 이익을 얻은 것이 없다.
상가 임대차의 경우에는 임차인이 건물에 인테리어를 하기 위하여 많은 비용을 쓰게 된다. 임대 기간이 종료된 경우에는 새로운 임차인을 구하여 임대차를 승계시키는 경우가 많다. 기존의 인테리어 시설은 새로운 임차인이 시설비, 권리금 명목으로 기존의 임차인에게 지급하는 경우가 많다. 이를 권리금이라고 한다. 권리금은 법에 의하여 보호받지는 않지만 임차권을 양도하는 경우 주고받는 것이 현실이고 임대인도 이를 묵인하는 경우가 많다.
그런데 임대인이 이를 인정하지 않거나, 계약 기간 만료를 이유로 임대 계약을 종료하고 건물의 원상 회복을 요구하는 경우에는 권리금을 받기는커녕 기존의 시설을 모두 원상 복구하여 임대인에게 돌려주어야 한다. 즉, 비용을 들여 인테리어를 철거하고 원상 회복한 후 반환해 주어야 한다. 임대인이 그냥 건물만 비위주고 나가도 좋다고 하면 문제가 없지만, 원상 회복을 하라고 하면 철거비를 추가로 부담해야 한다. 이러한 경우 임대인은 보증금에서 공제하고 돌려주면 된다. 보증금은 임대료 연체 시 이를 공제하는데 사용되지만, 점포의 멸실, 훼손으로 인한 손해배상도 담보하는 것이기 때문이다.
이재구 변호사
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