앗! 경매가 이런 거야?
아파트 보다는 상가·토지가 수익성 높아
지역내일
2009-06-11
(수정 2009-06-11 오후 7:25:44)
요즘 경매는 20~80세까지 다양한 연령층이 참여한다고 해서 ‘2080경매’라고 붙여질 정도고 대중화됐다. 경매가 대중화되기까지 법원이 지난 2002년 7월1일 신법이라는 민사집행법을 제정한 것도 이유지만 자세히 들여다보면 평생교육원 경매강의도 일조했다. 하지만 강의 내용이 원론적인 교육에 그쳐 심화가 부족하다는 지적이 있다. 특히 주택·아파트·상가 등의 물권경매에 참여할 때 간과하기 쉬운 부분들이 있어 몇 가지 설명하고자 한다.
다시 점검할 판례들
대부분 경매 전 임차인의 대항력을 확인하기 위해 주민등록주소지와 등기부상 주소지만 동일한지만 확인한다. 경매된 주택에 사는 세입자도 주민등록주소지와 등기부 주소지가 다르면 포기하는 경우가 있다. 그러나 법원은 건축물대장과 토지대장에 분할된 지번이 등기부상 주소지와 달라도 건축물대장과 토지대장상 주소지를 각각 인정하고 있다(대법원2001.12.27선고 2001다63216판결).
또한 다가구가 다세대로 변경되었을 때도 다세대는 지번과 호수를 주민등록에 기재해야만 인정되는데 이때 건축물대장이 집합건축물대장이 아닌 일반건축물대장일 경우 지번만 기재해도 대항력을 인정하고 있다(95다46104판결).
이와 함께 세대합가 여부를 확인하라고 권장한다. 이때도 법원은 세대합가가 아닌 세대별로 등재된 아들의 주민등록도 인정하고 있다. 간혹 임차인이 동거인으로 등재된 경우가 있으니 꼼꼼히 확인해야 한다.
임대차에서 또 문제가 되는 것은 전대차할 때 임대인의 동의를 받았는지가 문제다. 임대인의 동의는 특약사항에 반드시 기재돼야 인정됐는데 최근 판례가 바뀌어 전대차가 임대인에 대한 배신행위만 아니면 인정되고 있다(2005다64255판결).
주택임대차에서 대항력이 인정되는 경우는 직계존비속의 주민등록, 임차권의 양도. 전대차이므로 이 세 가지를 조심해야 한다. 임차 중 임대인이 주택이나 건물의 매도로 주인이 바뀐 경우 흔히 새 주인에게만 임차보증금을 요구할 수밖에 없었는데, 법원에서는 전 주인에게도 요구할 수 있게 판례를 조정했다(2001다64615판결,2006다135판결).
부동산은 전문가 도움 받는 것이 유리
부동산은 교환가치와 사용가치 등 두 가지 권리를 가지고 있다. 경매에서 수익은 사용가치에서 많이 난다. 사용가치를 지배하는 것은 임차권, 유치권, 전세권, 지상권 등이다.
경매시장에서 이미 대중화 된 아파트 경우는 수익창출이 쉽지 않다. 오히려 요즘 같은 시기에는 상가 건물이나 법정지상권이 있는 토지 등이 적기다. IMF때도 그랬다. 1억 정도는 투자해도 20~30억 정도 투자할 사람은 많지 않다는 얘기다. 이때 유치권, 법정지상권이 경매물건에 신고 돼 있다면 더욱 경매에 달려들지 못한다.
개미공인중개사 강민구 공인중개사는 “유치권은 최근에 나타난 것으로 수익 창출의 수단으로 알려져 있다. 일반인들이 분석하기에는 어려운 사항이 따르기 때문에 전문가의 도움을 받는 편이 유리하다”고 조언했다.
현장 물건 소개
최근 광주지역에서 유치권과 법정지상권에 관심을 끌만한 물건이 있어 소개한다.
2005타경50988 광주광역시 광산구 쌍암동 689-6 외 2필지 물건으로 대지 2590.6㎡(783.6평)로 감정가 34억8414만원에서 6차에 걸쳐 9억9897만원까지 떨어져 큰 메리트가 있을 것으로 추청 된다. 유치권 신고금액은 50억이 넘으나 매수자만 있으면 수익이 많이 날 것으로 추측된다. 대지에 설치된 공사 중단된 자재들은 낙찰자소유로 실제공사대금 20억 정도가 있어 그에 대한 수익도 뒤따를 것으로 본다. 매각기일은 6월 30일이다.
또 2006타경36132 광주광역시 서구 치평동 1213-4 시네마8층 801호 외 4개호. 건물면적 3280.6㎡(992.2평) 대지1652.9㎡중586㎡로 감정가 68억1000만원에서 최저가30억5000만원이다. 시네마 공사가 중단된 것으로 유치권신고금액70억 정도가 있으나 전부 못 받는 돈으로 아무도 나타나지 않을 때 구입한다면 큰 수익이 날 것으로 본다. 이 경우도 이미 설치된 자재는 낙찰자소유다. 매각기일은 7월 1일이다.
마지막으로 2008타경18664 광주광역시 광산구 소촌동 270-1 외 2필지 근린주택. 대지2652㎡(802평) 건물면적4587㎡(1388평) 지하1층 지상7층 건물. 사우나와 헬스장, 에어로빅시설까지 갖추고 있어 메리트가 있다. 감정가 64억8462만원에서 최저가 23억2444만원으로 5차까지 유찰된 물건으로 유치권신고금액은 4억으로 해결될 가능성이 있다. 매각기일은 6월 30일이다.
문의 : 개미공인중개사 062-573-0089
080-222-4949
김영희 리포터 beauty02k@hanmail.net
다시 점검할 판례들
대부분 경매 전 임차인의 대항력을 확인하기 위해 주민등록주소지와 등기부상 주소지만 동일한지만 확인한다. 경매된 주택에 사는 세입자도 주민등록주소지와 등기부 주소지가 다르면 포기하는 경우가 있다. 그러나 법원은 건축물대장과 토지대장에 분할된 지번이 등기부상 주소지와 달라도 건축물대장과 토지대장상 주소지를 각각 인정하고 있다(대법원2001.12.27선고 2001다63216판결).
또한 다가구가 다세대로 변경되었을 때도 다세대는 지번과 호수를 주민등록에 기재해야만 인정되는데 이때 건축물대장이 집합건축물대장이 아닌 일반건축물대장일 경우 지번만 기재해도 대항력을 인정하고 있다(95다46104판결).
이와 함께 세대합가 여부를 확인하라고 권장한다. 이때도 법원은 세대합가가 아닌 세대별로 등재된 아들의 주민등록도 인정하고 있다. 간혹 임차인이 동거인으로 등재된 경우가 있으니 꼼꼼히 확인해야 한다.
임대차에서 또 문제가 되는 것은 전대차할 때 임대인의 동의를 받았는지가 문제다. 임대인의 동의는 특약사항에 반드시 기재돼야 인정됐는데 최근 판례가 바뀌어 전대차가 임대인에 대한 배신행위만 아니면 인정되고 있다(2005다64255판결).
주택임대차에서 대항력이 인정되는 경우는 직계존비속의 주민등록, 임차권의 양도. 전대차이므로 이 세 가지를 조심해야 한다. 임차 중 임대인이 주택이나 건물의 매도로 주인이 바뀐 경우 흔히 새 주인에게만 임차보증금을 요구할 수밖에 없었는데, 법원에서는 전 주인에게도 요구할 수 있게 판례를 조정했다(2001다64615판결,2006다135판결).
부동산은 전문가 도움 받는 것이 유리
부동산은 교환가치와 사용가치 등 두 가지 권리를 가지고 있다. 경매에서 수익은 사용가치에서 많이 난다. 사용가치를 지배하는 것은 임차권, 유치권, 전세권, 지상권 등이다.
경매시장에서 이미 대중화 된 아파트 경우는 수익창출이 쉽지 않다. 오히려 요즘 같은 시기에는 상가 건물이나 법정지상권이 있는 토지 등이 적기다. IMF때도 그랬다. 1억 정도는 투자해도 20~30억 정도 투자할 사람은 많지 않다는 얘기다. 이때 유치권, 법정지상권이 경매물건에 신고 돼 있다면 더욱 경매에 달려들지 못한다.
개미공인중개사 강민구 공인중개사는 “유치권은 최근에 나타난 것으로 수익 창출의 수단으로 알려져 있다. 일반인들이 분석하기에는 어려운 사항이 따르기 때문에 전문가의 도움을 받는 편이 유리하다”고 조언했다.
현장 물건 소개
최근 광주지역에서 유치권과 법정지상권에 관심을 끌만한 물건이 있어 소개한다.
2005타경50988 광주광역시 광산구 쌍암동 689-6 외 2필지 물건으로 대지 2590.6㎡(783.6평)로 감정가 34억8414만원에서 6차에 걸쳐 9억9897만원까지 떨어져 큰 메리트가 있을 것으로 추청 된다. 유치권 신고금액은 50억이 넘으나 매수자만 있으면 수익이 많이 날 것으로 추측된다. 대지에 설치된 공사 중단된 자재들은 낙찰자소유로 실제공사대금 20억 정도가 있어 그에 대한 수익도 뒤따를 것으로 본다. 매각기일은 6월 30일이다.
또 2006타경36132 광주광역시 서구 치평동 1213-4 시네마8층 801호 외 4개호. 건물면적 3280.6㎡(992.2평) 대지1652.9㎡중586㎡로 감정가 68억1000만원에서 최저가30억5000만원이다. 시네마 공사가 중단된 것으로 유치권신고금액70억 정도가 있으나 전부 못 받는 돈으로 아무도 나타나지 않을 때 구입한다면 큰 수익이 날 것으로 본다. 이 경우도 이미 설치된 자재는 낙찰자소유다. 매각기일은 7월 1일이다.
마지막으로 2008타경18664 광주광역시 광산구 소촌동 270-1 외 2필지 근린주택. 대지2652㎡(802평) 건물면적4587㎡(1388평) 지하1층 지상7층 건물. 사우나와 헬스장, 에어로빅시설까지 갖추고 있어 메리트가 있다. 감정가 64억8462만원에서 최저가 23억2444만원으로 5차까지 유찰된 물건으로 유치권신고금액은 4억으로 해결될 가능성이 있다. 매각기일은 6월 30일이다.
문의 : 개미공인중개사 062-573-0089
080-222-4949
김영희 리포터 beauty02k@hanmail.net
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